13 سؤالا أجابت عنها «العدل» بشأن الشهر العقاري.. رسوم التسجيل مزادتش

07:59 ص | الاثنين 01 مارس 2021

استعرض المستشار عمر مروان، وزير العدل، تفاصيل التعديلات الخاصة قانون الشهر العقاري، خلال اتصال هاتفي مع الإعلامي عمرو أديب مقدم برنامج «الحكاية»، المذاع على شاشة قناة «MBC مصر».

ويستعرض «الوطن» في (س و ج) أبرز ما صرح به الوزير بشأن تعديلات قانون الشهر العقاري، وما يخص ملف التسجيل:

1. كم نسبة الوحدات السكنية في مصر المسجلة؟

قال المستشار عمر مروان، إنّ 5% فقط من الوحدات السكنية والعقارات في مصر مُسجلة، وباقي العقارات غير مسجلة، وهذا بالطبع وضع شاذ: «ده وضع ميصحش مع مصر الرقمية الحديثة، والتوجه اللي احنا ماشيين فيه، عشان كده قولنا عاوزين نشوف إيه مشكلة التسجيل».

وأضاف مروان، أنّ مشكلة التسجيل في الشهر العقاري ليست في أزمة الرسوم: «الأزمة كانت في إجراءات التسجيل، كان فيها تكرار ومكلكعة وعقيمة، واشتغلنا عشان نحل الأزمة».

2. ما أنواع التسجيل في الشهر العقاري؟

أوضح وزير العدل، أنّ هناك نوعين من التسجيل في الشهر العقاري، فهناك تسجيل رضائي وآخر قضائي: «التسجيل الرضائي يعني إن البائع والمشتري ياخدوا إيدهم في إيدين بعض ويروحوا الشهر العقاري يمضي بائع ومشتري ويدفع الرسوم، ورسوم الشهر العقاري حدها الأدنى 500 جنيه، والأقصى 2000 جنيه، عشان يبقى كلامي واضح».

وتابع مروان: «بس بيقتضي التسجيل الرضائي ده إن المالك يكون مسجل ملكيته، لو مكنش مسجل ملكيته مش هيعرف يسجل رضائي عشان كده نسبة التسجيل الرضائي قليلة».

3. هل يحق لأي شخص إثبات «ملكية وضع يد» بعد مرور 15 عاما؟

قال المستشار عمر مروان، وزير العدل، إنّ أي شخص يريد تسجيل وحدته في الشهر العقاري، ومعه ملكية مسجلة، «ييجي جاهز بالملف بتاعه مرة واحدة ونقوله تعالى بعد أسبوع أو 2 أو 3 استلم إشهار الشهر العقاري».

ولفت إلى أنّ بعض الأشخاص يمتلكون الوحدات السكنية بأوراق عرفية أو موروثة عن آبائهم، وفي هذه الحالة يوجد طريقة مختلفة لتوثيق الشقة، وهو تقدم الشخص لـ«إثبات ملكية وضع يد»، بعد مرور 15 عامًا على وجوده في الوحدة السكنية.

وأوضح أنّه حتى لو كان الشخص لم يمر على وجوده في الوحدة سوى 3 سنوات، لكن والده ومدة سلفه وصلت لـ15 عاما، يتم عمل إثبات ملكية وضع يد، متابعا: «لو الشخص قعد في الشقة من 3 سنين وأبوه كان فيها من 12 سنة بنضم المدة ونقوله صح، الأمر ده موجود ومش جديد على الناس، بس الناس تلجأ للطرق القانونية».

وتابع: «الشخص يقدم ورق يثبت أن العداد موجود من 15 سنة سواء باسمه أو باسم والده أو حد من أسرته أو فاتورة التليفون، وقتها نعمل ملكية وضع يد، وتتسجل شهر عقاري، ودي مش هيدفع فيها 2.5%، لأن في الحالة دي مفيش بائع، أنا بحقق له وضع يد أنه قاعد في العقار، بس دلوقتي حتى لو فيه بائع مش هيسألك على الـ 2.5% تصرفات».

4. ما مصير الشخص المشتري إذا لم يتقدم لتسجيل وحدته في الشهر العقاري؟

وقال وزير العدل، إنّ الشخص المشتري إذا لم يتقدم لتسجيل وحدته في الشهر القعاري، «الخدمات هتفضل موجودة في الشقة، بس بدل ما تبقى باسمه هتبقى باسم البائع مش المشتري، بس هل يجوز أدخل الخدمات في عمارة أو برج جديد لسه بيتبني قبل ما أسجل؟، آه طبعًا من حقك، المادة بتتكلم بس على نقل الخدمات».

وتابع: «لما بتدخل الخدمة لأول مرة مفيش فيها مشكلة، عشان منعلمش حلقات عرفي تاني، عاوزين نشجع الناس ونقولهم امشوا في طريق التسجيل هتلاقوا الدنيا أيسر كثيرا عن قبل كده».

5. هل التعديلات على القانون أضافت رسوما جديدة؟

لا، تعديلات القانون الجديد الخاص بالشهر العقاري لم تضف رسوما جديدة: «هي هي الرسوم القديمة كلها زي ما هي، يعني القانون مضافش ولا زود أي رسوم، على قديمه زي ما بيقولوا، هل التعديلات قالت اللي مش هيسجل شهر عقاري هنقطع عنه المرافق؟ أبدًا، كل الكلام مش صحيح».

وعن ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 2.5% من سعر الوحدة السكنية، أوضح مروان: «دول مش بتوعي، أنا مكلف بتحصيلهم لصالح وزارة المالية، وحلينا هذا التشابك مع المالية، الضريبة دي أساسًا على بائع الوحدة وليس المشتري».

6. من صاحب المصلحة في التسجيل.. المشتري أم البائع؟

قال مروان، إنّ صاحب المصلحة في التسجيل بالشهر العقاري هو المشتري وليس البائع: «عشان كده البائع يقوله وأنا مالي عاوز تسجل أدفع أنت، بس دلوقتي حلينا الأزمة، المشتري اتشال من عليه الـ2.5% اللي كان بيدفعها بديلًا عن البائع عشان يمشي أموره ويسجل وحدته، ده مبقاش مطالب بيهم كمان».

وأوضح مروان، أنّ وزير العدل مشكورًا تفضل وحلّ هذا التشابك، «وزارة المالية بقى بتدور على البائع وتأخذ منه حق الدولة، بعيدا عن الشهر العقاري وعن المشتري، الشهرالعقاري كان مظلوم، القانون كان يقولهم قبل التسجيل لازم تشوفوا الـ2.5% ولو مش موجودة متسجلوش، بس ده اتشال في التعديل الجديد، وهيخفف كتير على الناس، لأن أكبر مبلغ مالي في عملية التسجيل كلها كانت 2.5%».

7. ما تفاصيل قانون «الشهر العيني»؟

شرح المستشار عمر مروان، وزير العدل، تفاصيل القانون المقدم «الشهر العيني» لحل أزمة التسجيل في الشهر العقاري، موضحا أنّ القانون حلّ مشكلة سلسلة الحلقات العرفية: «القانون زي اللي بيقول إحنا ولاد النهاردة، مين اللي العين ملكه النهارده ومنتفع بيها، يبقى ده ملكك، ونبدأ من النهارده ونسجل الوحدة ونقول مفيش حلقات بيع عرفية تتم بعد كده، عشان ميكنش فيه ثغرة تاني، ده بالنسبة للتسجيل الرضائي».

وأضاف مروان، أنّ التسجيل القضائي يتطلب رفع قضية أمام المحكمة: «فيه إجراءات طويلة بتتم بمتوسط مدة عشان تاخذ حكم فيها سنة، بعد الحكم بتروح الشهر العقاري عشان تعمل إجراءاتك، يقوموا يعيدوا نفس الإجراءات اللي تمت في المحكمة، ويبقى دخلنا كده في متوسط مدة كمان سنة».

وأشار وزير العدل، إلى أنّ الوزارة ارتأت أنّ القاضي طالما أصدر حكم ورأى الملكية وأركان العقد وشروطة وصحته، فلا داعٍ للتكرار، حتى لا تصبح الإجراءات مضيعة للوقت: «الناس بتزهق، قولنا نعمل مشروع القانون 35 مكرر إذا حد معاه حكم نهائي يروح الشهر العقاري على طول يديله رقم تسجيل مؤقت ونعمل شوية ضوابط لمدة شهر، هننشر الحكم ولو حد عنده اعتراض لمدة شهر يقدمه».

وتابع مروان: «لو حد قدم اعتراض، الشهر العقاري على طول يشوف الورق، ممكن يرفض الاعتراض ويخلي القيد ياخذ من مؤقت لدائم، لو الاعتراض له واجهته يلغي الرقم المؤقت ويقولوا روحوا للمحكمة هي اللي تفصل واتصرفوا مع بعض، الإجراء اللي عملناه ده وفر للمواطن 50% من الإجراءات ومن وقته ومن المصاريف اللي كان بيدفعها، نختصر فيها الإجراءات اللي بتاعة التسجيل، هل الشق ده فيه أي مشكلة، ده كويس».

8. ما نسبة رسوم نقابة المحامين أثناء التسجيل؟

بيّن أنّ نسبة رسوم 1% لنقابة المحامين أثناء التسجيل في الشهر العقاري ليست في كل الحالات، موضحا: «رسوم نقابة المحامين دي في حالة التسجيل الرضائي فقط، أما في التسجيل القضائي، فالمحكمة هي اللي تحكم بمصاريف وأتعاب المحاماة وهي 100 جنيه فقط»، لافتا إلى أنّ الـ100 جنيه تأتي بخلاف ما يتفق عليه الموكل والموكل عليه عن أتعاب القضية بالكامل.

9. ما أهمية التسجيل للمواطنين؟

استعرض المستشار عمر مروان، وزير العدل، أهمية تسجيل المواطنين وحداتهم السكنية في الشهر العقاري، مشيرا إلى أنّ المشتري الآن «اتشال من على عاتقه الآن عبء كبير، وهو الـ2.5% رسوم التصرفات العقارية من قيمة الوحدة، وأصبحت على البائع، والضريبة دي كانت الكم الأكبر من التكاليف الذي يدفعها الشخص للتسجيل، أما رسوم الشهر العقاري العادية مقدور عليها لآنها آلاف قليلة».

وتابع: «التأمين يؤمن ملكيته للوحدة السكنية أو العقار، مش هنلاقي بيع ملك للغير، مش هنلاقي وحدة سكنيه مباعة لأكثر من شخص في آن واحد».

وأشار وزير العدل، إلى أنّ التسجيل في الشهر العقاري، يجعل هناك استقرار للمواطن ويجعله آمنا على وحدته، كما أنّ العقار المسجل يُصبح أعلى سعرًا: «الناس لما تيجي تبيع وحدة، لما تكون مسجلة شهر عقاري بتبقى أغلى مش العكس، وبالتالي ترفع قيمة العقار الخاص بالشخص، ممكن كمان الشخص يرهن العقار بتاعه، ياخذ بيه ضمان أو قرض فيعمل ملاءة مالية يقدر يزود بيها استثماراته».

10. ما خطوات التسجيل في الشهر العقاري؟

قال المستشار عمر مروان، وزير العدل، إنّه يجب على أي شخص يرغب في تسجيل وحدته السكنية في الشهر العقاري أن ينتهي من المخالفات عليها ويستكمل التصالح: «بيجيب ورقة من التنمية المحلية الممثلة في الحي أو مجلس المدينة أو المحافظة أو المجتمعات العمرانية، إن الراجل ده معندوش مخالفة أو كان عنده واتصالح، وبالتالي مفيش مانع نمشي في الإجراءات الخاصة بتسجيل وحدته».

11. هل يُعتد بـ«نموذج 3» عند تسجيل الوحدة؟

لا، فـ«نموذج 3 بيقول إن الشخص قدّم ورق للتصالح ودفع جدية تصالح 25%، مش بيقول إنك تصالحت، لازم تجيب ورقة أو شهادة إنك تصالحت».

ولفت إلى أنّه يجب على أي شخص يرغب في تسجيل وحدته السكنية في الشهر العقاري، أن ينتهي من المخالفات عليها ويستكمل التصالح، «بيجيب ورقة من التنمية المحلية الممثلة في الحي أو مجلس المدينة أو المحافظة أو المجتمعات العمرانية، إن الراجل ده مش عنده مخالفة أو كان عنده واتصالح وبالتالي مفيش مانع نمشي في الاجراءات الخاصة بتسجيل وحدته».

وأضاف أنّ هذا الإجراء قانوني وضروري للغاية، فهناك وحدات سكنية لا يجوز التصالح عليها، وبالتالي لا يجوز تسجيلها في الشهر العقاري، وأي وحدة سكنية يرغب صاحبها في تسجيلها بالشهر العقاري، عليه أن ينتهي نهائيًا من التصالح على مخالفتها.

وأشار وزير العدل، إلى أنّ نموذج «3» لا يُعتد به كورقة تصالح عند تسجيل الوحدات في الشهر العقاري: «نموذج 3 بيقول إن الشخص قدم ورق للتصالح ودفع جدية تصالح 25%، مش بيقول إنك تصالحت، لازم تجيب ورقة أو شهادة إنك تصالحت».

وأوضح أنّ هناك إجراءات عديدة للتسجيل: «هل بيسجل شقة شاريها من واحد مسجلها؟، ولا عاوز يسجل وحدة سكنية شريها بعقد عرفي؟، ولا عاوز يعمل تثبيت ملكية عشان ينقل المرافق، ولا عاوز يعمل تثبيت ملكية وضع يد، لو عقد عرفي يبقى مثلا يعدي عليها 15 سنة لها حل معين».

وتابع: «طب لو بقاله 3 سنين بس ومعاه عقد عرفي، هيروح على الشهر العقاري يقوله والله عندي العقود العرفية دي وعاوز اسجلها، هيشوف التسلسل الملكية بتاعها ويطلبوا منه الأوراق المعينة، مش هيطلب منه الـ2.5%، انسى بقى الشهر العقاري والضريبة دي منها، المالية هي اللي تدور على البائع وتقوله انت قبضت في البيعة دي قد كده أنا ليا فيها 2.5%».

12. كيفية تسجيل الوحدات السكنية بالمدن الجديدة؟

قال المستشار عمر مروان، وزير العدل، إنّه لا توجد مشكلة على الإطلاق في الوحدات الموجودة في المجتمعات العمرانية الجديدة من حيث التسجيل في الشهر العقاري: «المالك هنا هو الدولة، والدولة بتنقل ملكيتها للشخص، تقوله تعالى انت بقيت مالك للشقة دي، ولما الشخص ده يبيع شقته مش بيقابل مشكلة لأن الشقة متسجلة وموجودة في عمارة متسجلة».

13. ما التحديات التي واجهتك؟

أوضح أنّه عندما شُرف بحمل حقيبة وزارة العدل، كان هناك تكليفا رئاسيا له بتطوير المنظومة القضائية وتحسين الخدمات، لذلك خرج وقتها وصرح بأنّه أمام تحديين، هما المحاكم والشهر العقاري: «الشهر العقاري فيه خدمتين، التوثيق والملكية، خدمة التوثيق كانت هي المشكلة اللي كل الناس بتشتكي منها يوميًا، دلوقتي حجم الشكاوى بالأمانة خفت خالص خالص، بقت كل فين وفين».

وأضاف أنّ ما حدث من أزمة مؤخرًا هو الشقّ الثاني في تعديل القانون 35 مكرر: «قولنا مفيش نقل ملكية خدمات إلا لما يبقى العقد مُسجل، ده عشان كل الناس تروح تسجل في الشهر العقاري، لما حد ييجي يتصرف في شقته نقوله روح سجل في الشهر العقاري عشان تنقل الخدمات».