خطة لتدشين اتحاد لتصنيف الشركات.. ووزارة الإسكان: قانون «حماية المستهلك» استحدث قواعد جديدة

09:25 م | السبت 16 فبراير 2019

شهدت السوق مؤخراً وجود مشكلات لدى بعض العملاء فى مشروعات عقارية، تركزت بالأساس فى تأخر تسليم المشروعات عن المواعيد المتفق عليها بين المطور والعميل، بالإضافة إلى وجود حالتى عدم التزام من قبل شركتين عقاريتين نتج عنهما استغاثات للعملاء.

وفى سوق تتعدد فيها جهات الولاية والتبعية، دون وجود كيان قانونى محدد مسئول عن عناصر المهنة الثلاثة، وهى: المطور والعميل والدولة ممثلة فى هيئة المجتمعات العمرانية أو هيئة التنمية السياحية، يأتى قانون جهاز حماية المستهلك الخاص والمنشور بالجريدة الرسمية بالعدد 37 فى سبتمبر 2018 والذى ينص على عدم جواز الإعلان عن حجز وحدات عقارية أو التعاقد على بيعها أو بيع الأراضى المعدة للبناء أو تقسيمها إلا بعد الحصول على ترخيص بالبناء وفقاً لأحكام قانون البناء الصادر بالقانون 119 لسنة 2008، ولا يجوز أن يتضمن التعاقد أى شرط بتقاضى البائع أو خلفه نسبة أو رسوماً أو عمولة من ثمن تصرف المشترى فى الوحدة العقارية أو مقابل هذا التصرف ويقع باطلاً كل شرط يخالف ذلك.

{long_qoute_1}

واعتبر مسئولو وزارة الإسكان أن هذا القانون يعد حلاً جيداً للحفاظ على حقوق العميل، وخاصة مع وجود توجيهات من الرئيس عبدالفتاح السيسى للحكومة بسرعة وضع قوانين لقطاع التطوير العقارى يمكن من خلالها تنظيم السوق العقارية والحفاظ على حقوق أطرافه بالتوازى.

قالت كاترينا شلون، مواطنة بريطانية، وأحد العملاء بمشروع عقارى بمدينة الشيخ زايد (ل.ب.الشيخ زايد)، إنها قامت بشراء 3 وحدات بالمشروع فى عام 2017، للاستثمار والسكن بها، ولكنها مؤخراً فقدت التواصل مع الشركة المنفذة للمشروع والتى قامت بإغلاق كل فروعها، مؤكدة أن هناك العديد من العائلات الأجنبية والمصرية التى فقدت أموالها فى هذا المشروع. وتابعت: تحدث هذه الأزمة فى الوقت الذى تدعو فيه وزيرة الاستثمار المواطنين الأجانب للاستثمار فى مصر، لذا أتخوف أن يرفض الناس اتخاذ تلك المخاطرة فى حالة استمرار تلك الأزمة، حيث ناشدت الرئيس السيسى التدخل لحل تلك الأزمة.

وقال أشرف فتحى، أحد العملاء بالمشروع، إن هناك 600 عميل مصرى وأجنبى قاموا بشراء وحدات بالمشروع وتعرضوا لحالات نصب من قبل تلك الشركة، وتم فقد كافة أشكال التواصل مع الشركة التى لم تلتزم بتعاقداتها مع العملاء مع عدم وجود مساعدة، مناشدين الرئيس السيسى التدخل لحل تلك المشكلة، لافتاً إلى أن هذا يعكس صورة سلبية عن الاستثمار فى السوق المصرية.

أشار أحد العملاء بمشروع مملوك لشركة «أ.م» إلى أنه لم يتم بناء وحدته بالمشروع المتعاقد عليه، كما لم يتم توصيل المرافق للوحدات التى تم تنفيذها، كما تعرض صاحب الشركة للقبض عليه للمرة الثانية دون أى تطور فى قضيتنا الرئيسية وهى معرفة مصير أموالنا. {left_qoute_1}

أضافت شيماء السعيد، مواطنة، أنها قامت مؤخراً بشراء وحدة عقارية فى أحد المشروعات بمنطقة حدائق أكتوبر، وقامت بتوقيع التعاقد مع الشركة والذى تضمن بعض بنوده اشتراطات تعسفية فى صالح الشركة، بأنها متنازلة عن حق الشفعة ومن حق الشركة تسكين أى عميل، كما لا يحق للعميل الاعتراض فى حالة بناء أدوار زائدة على المبنى الموجود به، وهى البنود التى ترى أنها لا تحقق التوازن بين حقوق المالك والمستثمر.

من جانبه، قال المهندس خالد عباس، نائب وزير الإسكان للمشروعات القومية، إن الهدف الأساسى من قانون حماية المستهلك يتمثل فى حماية العملاء بالسوق العقارية، لذا فإن تطبيق تلك البنود المعلن عنها سيحول دون وجود أى مشكلات تتعلق بعدم التزام شركات عقارية مع عملائها، كما أن التأكد من حصول المطور على كافة التراخيص والموافقات اللازمة الخاصة بمشروعه قبل بدء تسويقه يعد ضمانة قوية للعميل يحفظها القانون. وأكد أن هيئة المجتمعات العمرانية تراقب باستمرار الجداول الزمنية المحددة للمطورين لتنفيذ مشروعاتهم فى كافة مراحلها وذلك للتأكد من الجدية والالتزام فى التنفيذ وهو ما يعد آلية قوية لضمان التزام المطور والتأكد من تنفيذ المشروع، وفى حالة وجود مخالفات يتم توقيع عقوبات رادعة على المطور غير الملتزم. ولفت إلى أن توجيه الرئيسى السيسى للدكتور مصطفى مدبولى رئيس الوزراء بإصدار كافة القوانين التى يحتاجها القطاع العقارى والتى يأتى من ضمنها تدشين قانون لاتحاد المطورين العقاريين يعد محوراً قوياً لمزيد من تنظيم أوضاع السوق العقارية خلال الفترة المقبلة، وهو ما تم البدء فى تطبيقه بالفعل بعقد اجتماع يضم رئيس الوزراء ومسئولى الإسكان والمطورين العقاريين للاتفاق على الاستراتيجية الرئيسية الخاصة بتدشين اتحاد للمطورين العقاريين.

المهندس طارق شكرى، رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، قال إن وجود حالات عدم التزام فى السوق العقارية لا تمثل سوى نحو 0.5% من إجمالى حجم السوق العقارية المحلية، فهى سوق قوية قائمة على عدد كبير من المطورين العقاريين الذين تمكنوا من تنفيذ عدد كبير من المشروعات المتنوعة محلياً وفى أسواق خارجية، كما أن هناك بعض حالات التأخر فى التسليم والتى قد تكون خارجة عن إرادة المطور، مثل التأخر فى منح التراخيص أو مشكلات طارئة خارجة عن إرادته وهو ما قد ينتج تأخراً فى التسليم.

{long_qoute_2}

تابع: هناك فرق بين مطور يقوم بالبناء وتعرض للتأخير نتيجة ظروف خاصة به أو ظروف خاصة بالسوق، ومطور وهمى لم يقم بالبناء أصلاً وهى النسبة المحدودة للغاية بالسوق، نظراً للمتابعة المستمرة والدقيقة من قبل الدولة لجداول تنفيذ المشروعات وتوقيع الغرامات على المخالفين. وأكد أن عقد اجتماع مع مجلس الوزراء والمطورين العقاريين ومسئولى وزارة الإسكان الخميس الماضى تضمن تقديم بعض المقترحات التى تُسهم فى دفعة قوية لقطاع الاستثمار العقارى، وهى الخطوة التى طالما انتظرتها السوق العقارية لتدشين كيان قانونى مسئول عن تلك المهنة والصناعة الهامة. وأوضح أنه سيتم تصنيف المطورين العقاريين فى فئات على غرار فئات اتحاد المقاولين، ومن يخالف سيتم توقيع عقوبات عليه تتضمن الإنذار والتقليل من الفئة المنتمى لها مع مخاطبة هيئة المجتمعات بمنع حصوله على أراضٍ جديدة لتطويرها، كما سيكون العميل أحد المحاور الرئيسية التى يستهدف الاتحاد خدمتها وحل مشكلاتها. وأضاف سيتم تحديد محاور أساسية للمطورين تخص العملاء تتعلق بالتعاقدات ومواعيد التسليم، لافتاً إلى أنه لا يمكن وضع عقد موحد للسوق العقارية، ولكن سيكون هناك بنود أساسية فى كل تعاقدات المطورين تضمن التزامهم بحقوق العملاء لتحقيق التوازن بين طرفى العقد.

قال المهندس علاء فكرى، عضو شعبة الاستثمار العقارى، ورئيس شركة بيتا إيجبت للتنمية العمرانية، إن عدم الاهتمام بالتركيز على التصنيف الفنى للمطور المتقدم للحصول على أرض من جهة الولاية عليها يعد أزمة تسهم فى وجود شركات لديها ملاءة مالية وليس لديها ملاءة فنية تمكنها من الالتزام تجاه عملائها، فجهة الولاية يجب أن تكون على دراية كاملة بقدرة المطور على تطوير الأرض المحددة له. وأكد أن الضغوط المفروضة على المطورين العقاريين للوفاء بأقساط الأراضى فى فترة مضغوطة تدفعهم لإنفاق الكثير على الدعاية لمشروعاتهم لسرعة تسويقها للحصول على سيولة يتم سداد أقساط الأراضى بها، لذا فالمطور يقوم بتسويق جزء كبير من مشروعه فى وقت محدود للغاية، فتظهر منافسة قوية بين الشركات على شريحة محدودة من العملاء.

وعقد الدكتور مصطفى مدبولى، رئيس الوزراء، اجتماعاً بمسئولى وزارة الإسكان وعدد من المطورين العقاريين نهاية الأسبوع الماضى لمناقشة مقترح مشروع قانون ينص على إنشاء اتحاد عام لشركات التطوير العقارى فى جمهورية مصر العربية باسم «الاتحاد المصرى للمُطورين العقاريين» تكون له الشخصية الاعتبارية، ويضم المُطورين العقاريين، على أن يتولى الاتحاد تمثيل مصالح أعضائه والعمل على تطوير مهنة التطوير العقارى، ورفع مستواها المهنى والمساهمة فى الحفاظ على سمعتها فى مصر، بما لا يتعارض مع حقوق مشترى الوحدات. {left_qoute_2}

من جانبه، قال المهندس حسين صبور، رئيس مجلس إدارة شركة الأهلى للتنمية العقارية، إن السوق خلال الفترة الأخيرة شهدت ظهور عدد كبير من المستثمرين العقاريين وهو ما أثار تخوفات لدى الدولة والسوق بعدم القدرة على تنفيذ تلك المشروعات المعلن عنها، والخوف على حقوق المواطنين، لذا فإن التوجيه بتدشين جهة مسئولة عن تصنيف المطورين العقاريين الغرض الأساسى منها يرجع لحماية العملاء، موضحاً أن المطورين طالبوا بتحقيق التوازن بين طرفى المعادلة وضمان حماية حقوق المطورين كذلك.

وأضاف أنه من المقرر تقديم مقترح نهائى لمشروع قانون تدشين اتحاد المطورين العقاريين لمجلس الوزراء خلال شهرين، وهو ما يتم بوجود المطورين ومسئولى وزارة الإسكان ومسئولين من لجنة الإسكان بمجلس النواب لضمان مراعاة آراء كافة أطراف المنظومة. وأوضح أن النقاط الرئيسية التى ستركز عليها الاجتماعات المقبلة تتضمن تدشين اتحاد للمطورين العقاريين الغرض الأساسى منه تنظيم أوضاع السوق العقارية وتصنيف المطورين لفئات كل حسب ملاءته المالية والفنية، وهو ما يستخدم فيما بعد لتوفير أرض لكل مطور حسب ملاءته المالية والفنية ما يضمن التزامه بتنفيذ المشروع، ومن ثم حماية حقوق العميل، على أن يبدأ أول الاجتماعات غداً الاثنين.

تابع الدكتور أشرف دويدار، العضو المنتدب لشركة أرضك للتنمية والاستثمار العقارى، أن تدشين كيان قانونى وجهة مسئولة عن السوق العقارية هو الانطلاقة الأولى لحل كافة المشكلات وتلبية كافة احتياجات العميل والمطور العقارى، فإن تدشين الاتحاد سيضمن وجود جهة تخاطبها الدولة لمعرفة وضع القطاع العقارى، وكذلك جهة يلجأ لها العملاء فى حالة وجود أزمة فى أى مشروع. وقال: «الاتحاد بوابة الدولة لحفظ حقوق العملاء وتنظيم أوضاع السوق العقارية»، فمن الممكن اقتراح تحصيل نسبة تحت اسم «بند المخاطرة» بحيث إنه فى حالة تعثر المطور يتم سداد مستحقات العملاء من تلك النسبة للحفاظ على السوق.