«عقارات 2019».. القوة الشرائية للعملاء تهدد أحلام الشركات و«التحالفات» أبرز سمات العام الجديد

09:27 م | السبت 29 ديسمبر 2018

حققت الشركة السعودية المصرية للتعمير «سيكون» مبيعات تعاقدية بمشروعاتها بقيمة 1.8 مليار جنيه بنهاية 2018، وتستهدف الشركة الوصول بها إلى 2 مليار جنيه خلال 2019، مدفوعة بإطلاق المرحلة الأولى بمشروعها «بلو فير» بالعاصمة الإدارية الجديدة. وقال المهندس درويش حسنين، الرئيس التنفيذى للشركة، إنه سيتم إطلاق المرحلة الأولى بمشروع «بلو فير» بالعاصمة الإدارية خلال الربع الأول من العام الجديد، والتى ستتضمن وحدات متنوعة ما بين فيلات وشقق سكنية.

وأضاف أنه من المخطط انتهاء تنفيذ مشروع «سيكون نايل تاورز» كورنيش المعادى بشقيه السكنى والفندقى بنهاية 2019، كما تم تنفيذ نحو 85 عمارة سكنية بنسبة 71% و50% نسبة تشطيب بمشروع «الرياض سيكون» بمدينة القاهرة الجديدة، وتم تحقيق مبيعات بقيمة 1.5 مليار جنيه بالمشروع.

{long_qoute_1}

موجة من الهدوء فى المبيعات يرى بعض الخبراء العقاريين أنها أبرز تغيرات السوق خلال الربع الأخير من 2018، والتى من المتوقع أن تستمر خلال الفترة المقبلة، وهو ما يدفع لضرورة ابتكار آليات جديدة من قبل الحكومة، وأخرى من قبل المطورين للوصول بالوحدة المنتجة للعميل المستهدف، مؤكدين أن الطلب الحقيقى القوى لا يزال قائماً بالسوق، ولكن تحويل الرغبة لقرار شرائى ينتج عنه بيع وحدة سكنية هو ما يعد الأزمة الحقيقية للسوق خلال الفترة المقبلة. أكدوا ضرورة ابتكار آليات تمويلية جديدة للحفاظ على حركة السوق العقارية وسط غياب تام لنظام التمويل العقارى والذى يعد المحرك الأساسى للسوق العقارية فى العديد من الأسواق العالمية، أو تقديم دعم لفائدة التمويل العقارى الحالية، أو تفعيل فكرة تدشين صندوق لدعم الفائدة الممنوحة على التمويل العقارى، وذلك لضمان عمل السوق خلال العام الجديد. أشاروا إلى أن أبرز تغيرات السوق العقارية خلال الفترة المقبلة حدوث توازن حقيقى فى المنافسة بين منطقتى شرق وغرب القاهرة، حيث تظل منطقة شرق القاهرة محتفظة بمكانتها لدى العملاء والمطورين، ولكن مع ظهور الغرب كمنطقة جاذبة نظراً لحجم المشروعات العقارية التى سيتم إطلاقها بالسوق خلال العام الجديد، مع توقعات بزيادات سعرية بنحو 10% خلال 2019، بالإضافة إلى ظهور التحالفات بقوة لتحقيق التكامل بين المطورين.

ولا تزال اللائحة التنفيذية لقانون منح الإقامة مقابل شراء عقار أحد أبرز احتياجات السوق خلال العام الجديد للانطلاق بقوة فى ملف تصدير العقار. من جانبه، قال المهندس طارق شكرى، رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، ورئيس مجموعة عربية القابضة، إن أداء السوق العقارية كان جيداً خلال 2018 ولم يشهد تباطؤاً، وهو ما تؤكده نتائج أعمال الشركات العقارية الكبرى والتى تم إعلان معظمها، وهو الأداء الذى من المتوقع أن يستمر خلال العام الجديد.

{long_qoute_2}

وتابع: إن حجم الأراضى التى يتم طرحها حالياً والتنمية العمرانية الضخمة تقدم فرصاً استثمارية قوية ومتنوعة لمختلف المطورين العقاريين العاملين بالسوق، على أن يكون المستفيد الأكبر من تلك الفرص هى الشركات ذات الملاءة المالية والخبرة القوية وحجم التنفيذ القوى.

وأضاف أن هناك فجوة بين القدرة الشرائية للعميل المستهدف وسعر الوحدة، ولكن مع تحسن الوضع الاقتصادى للدولة وانعكاسه على دخل الفرد سيتحسن الوضع بالنسبة لمختلف الشرائح السكنية، لافتاً إلى أن تدخل المطورين لسد تلك الفجوة هو أمر مؤقت للحفاظ على الملاءة المالية لتلك الشركات، والتى تعلم بأنها لن تستمر فى تقديم فترات سداد طويلة للعميل حتى لا تواجه تباطؤاً فى تدفق السيولة النقدية لها وهو ما ينعكس على تنفيذ المشروع وخطة الشركة المالية والتوسعية.

هشام طلعت مصطفى، رئيس مجلس إدارة شركة طلعت مصطفى القابضة، أكد أن السوق العقارية قوية وقائمة على طلب حقيقى، وهذا يعد صمام الأمان للحفاظ على قوة السوق خلال الفترة المقبلة، مشيراً إلى ضرورة البحث عن آليات تمويلية جديدة للسوق خلال الفترة المقبلة، فالمطور العقارى لن يستمر فى تمويل العميل للحفاظ على موقفه المالى، كما أن غياب التمويل العقارى يجعل العميل يقف منفرداً للحصول على وحدته السكنية دون مساندة من المؤسسات المالية المختلفة.

وجدد «مصطفى» اقتراحه بضرورة تدشين صندوق هدفه الأساسى دعم فائدة التمويل العقارى يتم تمويله عبر كافة العاملين بالقطاع العقارى بنسبة محددة يتم توجيهها لدعم الفائدة، وهو ما يضمن تمويل المطور وتمكينه من إعادة استثمار أمواله فى مشروع جديد، وتمويل العميل فى نفس الوقت للحصول على وحدته السكنية.

ولفت إلى أن أسعار الأراضى ترتفع وكذلك تكلفة التنفيذ وسط ثبات القدرات الشرائية للمواطن، لذا لا بد من تحرك الدولة لتوفير تمويل للعميل والمطور بالسوق العقارية، موضحاً أن مصر ستواجه مشكلة كبرى خلال الـ30 عاماً المقبلة، حيث سنحتاج لـ30 مليون وحدة سكنية خلال تلك الفترة وهو ما يعادل حجم التنمية التى تم تنفيذها فى مصر خلال عقود طويلة مضت.

{long_qoute_3}

وطالب بضرورة جذب مستثمرين لتنفيذ مشروعات بنية تحتية بنظام حق الانتفاع الـ BOT وفتح المجال أمام الشركات العالمية المتخصصة لتنفيذ هذه المشروعات، وهو ما يعنى التوسع فى حجم التنمية التى يتم تنفيذها، وكذلك توفير الحجم المطلوب من الوحدات السكنية.

وأكد المهندس أحمد صبور، العضو المنتدب لشركة الأهلى للتنمية العقارية، أن حجم طروحات الأراضى التى تمت خلال الفترة الأخيرة تعادل ما تم طرحه لعقود مجتمعة وهو ما أسهم فى حل واحدة من أكبر أزمات السوق العقارية، وهى نقص الأراضى، ولكن لا تزال هناك أزمة حقيقية تتضمن استمرار التعامل مع الأرض باعتبارها فرصة للمتاجرة وليست وسيلة للتنمية، نظراً لأسعارها المرتفعة.

وأشار إلى أن تلك النظرة يجب أن تتغير الفترة المقبلة، وخاصة مع حجم المدن الجديدة التى تنفذها الدولة حالياً والتى تحتاج لجهود كافة المطورين العقاريين لتنميتها وهو ما لن يتم مع الطرح بأسعار مرتفعة تتخطى النسبة المحددة من إجمالى استثمارات المشروع، لافتاً إلى أن للأرض نسبة محددة يجب ألا تتجاوز الـ25% من إجمالى تكلفة المشروع، ولكن الأسعار التى يتم الطرح بها مؤخراً تقفز باستثمارات المشروعات وبالتالى بتكلفة البيع، لذا فإن هدف الدولة لتحقيق تنمية سريعة وشاملة لا يتحقق إلا بالنظر للأرض باعتبارها وسيلة للتنمية وليس هدف التنمية.

من جانبه، توقع الدكتور أحمد شلبى، الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر، أن تشهد السوق العقارية موجة من التحالفات بين الشركات الكبرى فيما بينها أو مع شركات متوسطة لتحقيق التكامل فيما بينهما كل بما يمتلكه، سواء الأرض أو بالتمويل، وهو ما يعد أبرز آليات المطورين الفترة المقبلة لمواجهة وضع السوق الحالى. أوضح أن هذه المنافسة لن تكون فى أسعار الوحدات أو أنظمة السداد والتى لا يمكن تقديم المزيد على ما تم تقديمه حتى الآن، على أن تتركز المنافسة بالأساس على المنتج العقارى بحيث يسعى كل مطور لتقديم منتج جديد ومشروع عمرانى متكامل يقدم أسلوب حياة متميز للعميل، فيجب أن يتم التركيز فى تطوير المشروعات العقارية خلال الفترة المقبلة على تطوير إدارة المنشآت والمفهوم الأساسى المقدم بالمشروع وليس الوحدة السكنية نفسها، كما توقع زيادات سعرية تتراوح بين 10 و15% بالسوق خلال 2019.

أكد أن التوجه الحالى للدولة هو تسويق مشروعاتها القومية، مثل العلمين الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة بالخارج ليس فقط لتصدير المنتج العقارى كوحدات ولكن لجذب الاستثمارات الأجنبية للوجود بهذه المشروعات، لافتاً إلى أن أى مستثمر يبحث عن أوضاع المطور المحلى قبل اتخاذ قراره بالاستثمار فى تلك الدولة.

بينما شدد آسر حمدى، رئيس مجلس إدارة شركة «الشرقيون للتنمية العمرانية»، أن الجهود التى قامت بها الدولة خلال العام المنتهى فى ملف تصدير العقار تقدم دفعة قوية للملف، التى تضمنت عدة عناصر بارزة، أهمها إصدار قانون «منح الإقامة مقابل شراء عقار»، وتوقيع مذكرة تفاهم بين وزارة الإسكان، ومجموعة سيتى سكيب العالمية للمشاركة فى مؤتمرات المجموعة العالمية.

وأشار إلى أن هذه الخطوات يجب أن يتم زيادة استغلالها خلال العام الجديد وذلك عبر الإسراع بإصدار اللائحة التنفيذية لقانون الإقامة مقابل شراء عقار، التى تحتاجها السوق لبدء التنفيذ الفعلى للقانون والاستفادة منه والدعاية له بالخارج، بالإضافة إلى استخدامه لإقناع العميل الأجنبى بشراء وحدة عقارية فى مصر.