هل عقد البيع الابتدائي يثبت ملكية العقار؟ خبير قانوني يجيب

10:45 م | الجمعة 10 فبراير 2023

يعتبر عقد البيع الابتدائي الورقة العرفية السائدة والمتعارف عليها بين الناس لإثبات نقل ملكية العقار من مالك لآخر، ونرصد لكم في السطور التالية، مدى حجية العقد الابتدائي، ومدة تسجيل العقار، خاصة بعد إعلان الشهر العقاري العديد من التسهيلات لتسجيل العقارات.

محام بالنقض: الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل

قال أيمن محفوظ المحامي بالنقض، إن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل إذا كان المبيع عقارا سواء كان هذا الأمر في مواجهة الغير أو فيما بين المتعاقدين أنفسهم، ولا تنتقل إلا بتسجيل عقد البيع المبرم بين المتعاقدين.

القانون المدني

وأضاف «محفوظ» في تصريحات لـ «الوطن»، أن المادة 204 من القانون المدني نصت صراحة على أن «الالتزام بنقل الملكية أو أي حق عيني آخر ينقل من تلقاء نفسه هذا الحق، إذا كان يراعي التسجيل»، وأكدت المادتان 932 و942 مدني، هذا المعنى، بأن السبيل الوحيد لأن تنتقل الملكية هو التسجيل.

العقود العرفية حجة بين أطرافها فقط

وأوضح أن العقود العرفية المتعلقة بالعقارات تكون حجة بين أطرافها دون أن تنتقل الملكية للعقار بناء على العقد فقط، وإنما بالتسجيل، وأن العقد الأسبق بالتسجيل هو العقد الذي ينقل الملكية المسجلة بأسبقية تاريخ التسجيل.

وتابع المحامي بالنقض، بأن ثروة مصر العقارية كانت خارجة عن نطاق تسجيل العقارات، للصعوبة وطول أمد إجراءات التسجيل، لكن بعد صدور القانون رقم 9 لسنة 2022 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري، أصبح التسجيل ميسرا وبمواعيد محددة لا تزيد عن 40 يوما، ولتسجيل العقار يمكنك التوجه للشهر العقاري ودون الاعتبار الروتيني لتسلسل الملكية، ووفق إجراءات مبسطة، وبعدها سيكون بيدك سند للملكية قانونا.

خطوات تسجيل العقارات في الشهر العقاري

وكشف جمال ياقوت رئيس مصلحة الشهر العقاري، عن خطوات تسجيل العقارات في الشهر العقاري، كالتالي:

- يتوجه صاحب العقار، إلى مأمورية الشهر العقاري الأقرب لمكان العقار المراد تسجيله في نطاقها.

- تسجيل البيانات الخاصة بالعقار على النموذج المخصص داخل الشهر العقاري، بعد دفع مبلغ 100 جنيه.

- تقديم أصول المستندات والاوراق المطلوبة الخاصة بالعقار، وتتضمن كلا من عقد ملكية العقار، ما يثبت وضع اليد على أن تكون المدة أكثر من 15 عاما، إيصال مرافق، وبيان مساحي، سداد الرسوم المطلوبة لعملية تسجيل العقار.

- التوقيع على إقرار بصحة البيانات والمستندات المقدمة لاتمام عملية التسجيل.

- بالنسبة لملاك العقارات المثبتة من خلال عقود عرفية أو ابتدائية للأملاك، يجب أن ما يثبت أنه مرعلى العقود 5 سنوات على الأقل، من خلال إيصالات مرافق العقار سواء في الوحدة السكنية أو المحال التجارية.

- في حالة عدم توفير عقود ملكية أو عرفية أو حتى عقود ابتدائية، يجب تقديم ما يثبت حيازته أكثر من 15 عامًا.

- يجب توقيع إقرار بدفع كل المبالغ المتأخرة على العقار.