"الوطن" تنفرد بنشر تقرير اللجنة الهندسية لفحص أوراق قضية أرض "سوديك"

تنفرد "الوطن"، بنشر التقرير الفني من اللجنة الهندسية المحاسبية من جامعة القاهرة ، المنتدبة بحكم محكمة الجنايات، المشكلة من عمداء كلية الهندسة والتجارة، لفحص أوارق قضية "أرض سوديك" بمدينة الشيخ زايد، والمتهم فيها محمد إبراهيم سليمان وزير الاسكان الأسبق، ورئيس هيئة المجتمعات العمرانية ورجل الأعمال مجدي راسخ صهر علاء مبارك. دراسة مدى التزام شركة "سوديك" بسداد الدفعة المقدمة وفقًا لشروط التعاقد وباقي شروط العقد، ومدى التزام الهيئة العمرانية بشروط العقد: 1 - الثابت من العقد المبرم، بين كل من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وشركة سوديك، في 15-11-1995، أنه يتضمن سداد 5% من إجمالي الثمن عند التعاقد، وتم سدادها بالكامل قبل التعاقد. 2 - الثابت من البند الرابع من العقد، أن شروط السداد هي كالتالي: - سداد 5% من إجمالي الثمن عند التعاقد. - سداد 10% من إجمالي الثمن بعد عام من التعاقد . - سداد 10% من إجمالي الثمن بعد عامين من التعاقد . - باقي النسبة 75% من إجمالي الثمن عل 5 أقساط سنوية. 3 - عند استحقاق سداد نسبة الـ10% الأولى، ورد فاكس بتاريخ 14-3-1996 من رئيس الإدارة المركزية للشؤون التجارية لرئيس جهاز مدينة السادس من أكتوبر والشيخ زايد، بشأن طلب وكيل المؤسسين صفوان ثابت، تأجيل تنفيذ الجدول الزمني للمشروع، وتأجيل سداد الأقساط لمدة 6 أشهر، نظرًا للمشاكل التي واجهت شركة "سوديك" من وجود تعديات على الأرض وعدم استلام الشركة لكامل المساحة المخصصة لهم، وتم التأشير عليه من الوزير المتهم الأول للدراسة والإفادة. 4 - بتاريخ 4-10-1996 رد رئيس الجهاز على الشؤون العقارية، بالموافقة علي تأجيل سداد القسط الأول لشركة سوديك لمدة عام، تطبيقا لموافقة نائب رئيس الهيئة للشؤون الفنية، بتاريخ 9-9-1996 لشركة أخرى هي شركة "زين" للتصميمات والاستشارات. 5 - بتاريخ 27-3-1997 تم الاستلام الفعلي بمساحة إجمالية 2536,32 فدان بعد إزالة التعديات. 6 - بتاريخ 21-5-1997 طلب العضو المنتدب لشركة "سوديك" صفوان ثابت، تأجيل سداد (نسبة الـ10%) من ثمن الأرض لمدة 6 شهور أخرى، نظرًا لعدم استلام الأرض في موعدها، وكانت تأشيرة محمد إبراهيم سليمان للدراسة والإفادة. 7 - بتاريخ 8-6-1997 وافقت اللجنة العقارية الرئيسية رقم 194 على تأجيل نسبة الـ10% الأولى، وإعادة جدولة باقي الأقساط لذات المدة، ويضاف إلي كل قسط فوائد بنك الاستثمار، وأوضحت الموافقة أن طلب التأجيل نتج عن ظروف ترتبط بعدم تسلم الشركة كامل الأرض المتعاقد عليها. وخلصت اللجنة من دراسة القضية والاطلاع على ملف الدعوى إلى ما يلي: أولًا: بيان ما إذا اتبعت هيئة المجتمعات العمرانية، بشأن أرض "سوديك"، القواعد والشروط المقررة للتخصيص من عدمه، فيما يتعلق بموقعها ومساحتها وسعرها. - تخصيص الأرض: أوضحت الدراسة المستفيضة لملف الأرض، بمساحة 2550 فدان، والكائنة بمدينة الشيخ زايد لشركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار "سوديك" من هيئة المجتمعات العمرانية، لبيان ما إذا اتبعت بشأنها القواعد والشروط المقررة التخصيص من عدمه، فيما يتعلق بموقعها ومساحتها وسعرها، أن هيئة المجتمعات العمرانية اتبعت بشأن أرض "سوديك" القواعد والشروط المقررة للتخصيص، فيما يتعلق بموقعها ومساحتها وسعرها، وترى اللجنة أنه لا يوجد أي مخالفات في هذا الشأن. - تسعير الأرض: حددت مذكرة لجنة التسعير في 27-9-1995 سعر المتر 35 جنيهًا مصريًا، على أن تقوم الهيئة بتنفيذ المرافق حتى حدود الموقع، وعلى أن تتولى شركة "سوديك" تنفيذ محطة الصرف الصحي والشبكة الخاصة بها . تحرر عقد البيع الابتدائي، في 15-11-1995 على أن تقوم الهيئة بتنفيذ المرافق الرئيسية على حدود الأرض المشتراة، وعلى أن تتولى شركة "سوديك" فقط المرافق الداخلية، دون الإشارة إلى أن تقوم شركة "سوديك" تنفيذ محطة الصرف الصحي والشبكة الخاصة بها. - محطة الصرف الصحي والشبكة الخاصة بها: قامت شركة "سوديك" بالفعل، بإنشاء محطة رفع الصرف الصحي والشبكة الخاصة بها، على الرغم من أن عقد البيع الابتدائي في 15-11-1995، لم ينص على أن تتولى شركة "سوديك" تنفيذ محطة الصرف الصحي، والشبكة الخاصة بها، ولكن ورد ذلك في موافقة اللجنة الرئيسية عند الموافقة على رأي لجنة التسعير في 16-10-1995. وتري اللجنة أن سعر متر الأرض بالعقد سعر مناسب وقت التعاقد، لموقعها وطبيعتها ولا يوجد مخالفة في هذا الشأن. - دراسة مدى التزام الشرطة، بسداد الدفعة المقدمة وفقًا لشروط العقد: بالرجوع للبند الرابع من العقد الموقع في 15-11-1995، والذي تضمن شروط السداد يتبين عدم وجود كلمة الدفعة المقدمة بالعقد، ولكن النسبة التي سددت قبل التعاقد والاستلام، هي 5% فقط بقيمة 18872500 جنيهًا مصريًا تم سدادها بالكامل قبل التعاقد كما يلي: المبلغ 17742500 جنيهًا مصريًا، رقم الشيك 7257929 التاريخ 20-4-1995. المبلغ 1000000 رقم الشيك 155725/162920 بتاريخ 8-11-1995. الدفعة المقدمة لا يمكن تقسيطها لان اللائحة السنوية وقتها، نصت على سدادها خلال 30 يومًا قبل تحرير العقد، مما يعني أن الدفعة المقدمة هي ما تم سداده قبل تحرير العقد، وهي 5%، حيث لا يتم تحرير العقد قبل سداد الدفعة المقدمة، وتعتبر نسبة الـ10% الأولى ونسبة الـ10% الثانية دفعات أقساط، لا تدخل ضمن الدفعة المقدمة. وتري اللجنة، أن شركة "سوديك" قامت بسداد الدفعة المقدمة الخاصة بنسبة الـ5% اللازمة لتحرير العقد، وعليه فإن اللجنة ترى أن شركة "سوديك" التزمت بسداد الدفعة المقدمة طبقًا للعقد. و فيما يخص مدي دراسة التزام الشركة بسداد الأقساط، ترى اللجنة أن شركة "سوديك" التزمت بسداد الـ10% الأولى، ولم تلتزم بسداد الـ10% الثانية في الموعد المنصوص عليه، كما لم تلتزم بسداد بعض الأقساط في الآجال المنصوص عليها، والتي وردت بالبند الرابع من العقد، إلا أن الهيئة تأخرت في تسليم الأرض خالية من العوائق، وفي توصيل المرافقـ، واستخدمت سلطاتها في جدولة الأقساط لكل الشركات المتعثرة، وتبين للجنة أن استقطاع بعض الأرض نظير مستحقات الهيئة، سياسة متبعة في كل إدارات الهيئة وأجهزتها. وتري اللجنة أنه طبقًا لسياسات الوزارة والهيئة، لا يوجد إهدار للمال العام. - بيان ماذا اتبعت هيئة المجتمعات العمرانية، القواعد باسترداد بعض مساحات الأراضي المخصصة لشركة "سوديك" من عدمه، نظير تأخر سداد الأقساط، والاطلاع على قرارات اللجان الثلاثية، وبعد دراسة ملف الأرض المخصصة لشركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار "سوديك"، الكائنة بمدينة الشيخ زايد، من هيئة المجتمعات العمرانية، لبيان ما إذا اتبعت بشأنها القواعد باسترداد بعض الأراضي المخصصة لشركة "سوديك" من عدمه، في نظير تأخر سداد الأقساط، وبعد الاطلاع على قرارات اللجان الثلاثية، وحساب إجمالي مساحة الأرض الفضاء في تاريخ السحب لهذه النتيجة من تأثير على صدور الحكم، تم التأكد من أن مساحة الأراضي التي أوصت اللجنة الثلاثية باستردادها، هي حوالي 1503 فدانًا، وليست 885 فدان، إلا أن مسارعة شركة "سوديك" بسداد جزء من باقي المتأخرات، أوقف المساحة المستردة عند 885. وفي ضوء ذلك، تري اللجنة أن هيئة المجتمعات العمرانية، في ضوء تأخرها في توصيل المرافق، اتبعت بشأن أرض "سوديك"، القواعد المقررة لاسترداد بعض المساحات وأجزاء من الأرض، لسداد الأقساط مثلها مثل الشركات الأخرى المتعثرة، في ضوء الظروف الاقتصادية وقتها، وعليه فإن اللجنة لا ترى أي مخالفات في هذا الشأن. وبشأن دراسة مدى التزام الشركة، بالبرنامج الزمني لتنفيذ المشروع، وفقًا للتعاقد ومدى اتفاق القرارات الوزارية، الصادرة بالتقييم مع التعاقد والمخطط العام، وبعد دراسة المستندات تبين للجنة أن شركة "سوديك" لم تلتزم بتقديم البرنامج الزمني التنفيذي للمشروع، لاعتماده من الطرف الأول كما لم تكن هناك تقارير متابعة دورية من قبل هيئة المجتمعات العمرانية، جهاز مدينة الشيخ زايد، على تنفيذ المشروع، وهو ما كان متبعًا في هذه الفترة في الهيئة والجهاز، وبعد الرجوع إلى التعاقدات المعاصرة، ومنها بمدينة العبور للفترة من 1994 إلى 1998، خلصت اللجنة إلى أنه لم يكن هناك التزام كافي، سواء من شركة "سوديك" أو من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، أو من جهاز تعمير مدينة الشيخ زايد في هذا الصدد، كما خلصت اللجنة إلى اتفاق القرارات الوزارية الصادرة بتقسيم مع التعاقد والمخطط العام. - بشأن دراسة ما إذا كان تم اتباع ذات إجراءات جدولة الأقساط لحالات أخرى مماثلة لحالة أرض "سوديك"، ترى اللجنة أن الهيئة اتبعت نفس الإجراءات بخصوص جدولة الأقساط في الحالات المماثلة، ولا توجد مخالفات في هذا الشأن. وخلاصة الرأي للجنة، أنه من الناحية الفنية، كان بالفعل هناك تأخر من شركة "سوديك" في سداد الأقساط بفعل ظروف اقتصادية عقارية في تلك الفترة، أدت إلى التقصير في تنفيذ الالتزامات المتبادلة مع الهيئة، كما ترى اللجنة أيضًا تأخر الهيئة حوالي 17 شهرًا في الالتزام بتسليم الأرض تسليمًا فعليًا دون عوائق أو موانع، وتأخر الهيئة في توصيل وتنفيذ أعمال المرافق الرئيسية حتى 30 يونيو 2003 ، كما أنه لم تقم الهيئة بسحب كامل الأرض وفسخ العقد لأسباب فنية، منها إقامة منشآت ومرافق على المرحلة الأولى والثانية، إضافة إلى عدم توافر أي مبررات لسحب الأرض أو فسخ العقد. كما أن جدولة أقساط الأرض، فيما يخص أسلوب وطريقة السداد أو جدولة مديونية المستحقة، أو استقطاع أجزاء من الأراضي للإبقاء على ما يساوي المبالغ المدفوعة منها، طبق علي كثير من المستثمرين، بما فيهم شركة "سوديك" دون تمييز، طبقًا لتوجهات وسياسة الوزارة وقرارات مجلس إدارة هيئة العمرانية، في ضوء الأزمات الاقتصادية في تلك الفترة، وتري اللجنة أنه لا يوجد إجراءات معينة كان يجب اتخاذها وتقاعست عنها الهيئة، وأن الهيئة قامت بتحصيل غرامات وفوائد الأقساط المتأخرة . بخصوص عدم وجود برنامج زمني محدد تم اتباع تنفيذه، فقد كان ذلك متبعًا في هذه الفترة في هيئة المجتمعات العمرانية، بعد الرجوع إلى التعاقدات المعاصرة بمدينة العبور، للفترة من 1994 إلى 1998 فإن اللجنة تخلص إلى أنه كان هناك تأخر من الهيئة وتأخر مقابل من شركة "سوديك" لظروف اقتصادية تعتبرها اللجنة مبررة، وترى اللجنة أنه لم يكن هناك إهدارًا للمال بخصوص ذلك. - دراسة واقعة التنازل عن الـ 238 فدان "مليون متر مربع إلى شركة الأهلي للتنمية العقارية": ترى اللجنة أن بيع المليون متر مربع، مخالفًا للعقد، حيث أن مساحة المليون متر مربع موضوع التنازل، لا تقع في المرحلتين والثانية اللتين صدر لهما قرارين وزاريين وكان يتم تنميتها وقت واقعة التنازل. كما ترى اللجنة أن المادة 39 ضمن الباب الخامس بالأحكام العامة، تجيز بقرار مسبب من اللجنة الثلاثية السماح بحيازة عقود نهائية للأراضي أو العقارات، بشرط وحيد هو سداد كامل الثمن، و يدور لذات اللجنة بالنسبة للمساحات الكبيرة المخصصة للمشروعات السكنية، السماح بتحرير عقود نهائية وليس تنازل لقطع الأراضي الفضاء، أو المقام عليها المباني التي تم التصرف عليها من قبل المخصص له الأرض للعملاء، وفقًا للقواعد التي تقررها اللجنة العقارية الرئيسية. وتبين للجنة أن الهيئة وافقت على إبرام عقود تنازل عن قطع أراضي سكنية ذات مساحات كبيرة، وسابقة لحالة واقعة التنازل عن المليون متر مربع الخاصة بشركة "سوديك"، تري اللجنة أن موافقة الهيئة على التنازلات عن قطع الأراضي السكنية ذات المساحات الكبيرة، وعليه ترى اللجنة أنه لا توجد مخالفة في صحة واقعة التنازل أسوة بحالات المثل . وبعد دراسة حالات المثل، ترى أنه يوجد خطأ في تقدير رسوم التنازل، وأن تقدير هذه الرسوم كان يجب أن يكون على أساس نسبة 50% من فرق سعر بيع الأرض وقت التعاقد الأصلي، محملًا بالمصاريف المختلفة التي تشمل تكلفة المتر المربع، التي تكبدتها شركة "سوديك" مقابل تنفيذ شبكة المرافق الرئيسية. الشق الأخير، بخصوص رسم التنمية الشاملة، ترى اللجنة من الناحية الفنية عدم أحقية الوزير أو الهيئة في فرض رسم التنمية الشاملة، على شركة "سوديك" وشركات أخرى، طبقًا لعقودها مع الهيئة حيث أن الرسم فرض بمذكرة، وكذلك لم يرد عنه نص صريح بالعقد بين الهيئة وشركة "سوديك"، بخلاف أن قرار فرضه صدر ليطبق على شركة "سوديك"، التي اعترضت على فرضه عدة مرات، آخرها في 2005 إلى اعتراض بعض الشركات الأخري. هذا بخلاف صدور حكم نهائي لصالح شركة "الأمم للتعمير" في 19-4-2006 بعدم أحقية الهيئة في فرض هذا الرسم، وقامت الهيئة بإلغاء هذا الرسم على كل الشركات في عهد الوزير أحمد المغربي، بتاريخ 18-6-2006 مما يؤكد عدم أحقية الهيئة في فرض رسم التنمية الشاملة، وبناء عليه ترى اللجنة أنه لا يوجد إهدار للمال العام في إعفاء شركة "سوديك" من رسم التنمية الشاملة. وكانت محكمة النقض، قضت بإعادة محاكمة المتهمين في القضية، وقبول الطعن المقدم من المتهمين على حكم محكمة جنايات القاهرة، التي قضت، بمعاقبة وزير الإسكان الأسبق محمد إبراهيم سليمان بالسجن المشدد لمدة 5 سنوات، وإلزامه برد المبالغ المالية 970 مليونًا و700 ألف جنيه و13 مليونًا و869 ألف جنيه و81 مليون جنيه، وتغريمه مبلغًا مساويًا، ومعاقبة المتهمين فؤاد مدبولي، نائب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية الأسبق، وحسن خالد فاضل، نائب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية الأسبق، ومحمد أحمد عبدالدايم، نائب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية الأسبق، وعزت عبدالرؤوف عبدالقادر الحاج، رئيس قطاع الشؤون التجارية والعقارية بهيئة المجتمعات العمرانية سابقًا، بالحبس لمدة سنة مع إيقاف التنفيذ وتغريمهم مبلغ 970 مليونًا و700 ألف، و13 مليونا و869 ألف جنيه، ورد مبلغ مساوٍ، كما قررت المحكمة تغريم عزت عبدالرؤوف مبلغ 81 مليونًا، ورد مبلغ مساوٍ، ومعاقبة مجدى راسخ بالسجن لمدة 5 سنوات وإلزامه برد مبلغ 970 مليونًا و700 ألف جنيه، و13 مليونًا و869 ألف جنيه، و81 مليون جنيه وغرامة مماثلة في القضية. و تم تشكيل لجنة الفحص المذكورة أعلاه، بناء على طلب دفاع سليمان وعلى رأسهم الدكتور حسنين عبيد، أستاذ القانون الجنائي بجامعة القاهرة، والدكتور أسامة حسنين، وطارق عبدالعزيز المحامي، بانتداب لجنة فنية "محايدة"، من غير أعضاء جهاز الكسب غير المشروع والجهاز المركزي للمحاسبات لفحص المخالفات المنسوبة إلى المتهمين.