خبراء: الكثافة السكانية وتزايد الطلب ينعشان السوق.. والمصريون بالخارج يستثمرون بـ«التسقيع».. و12 مليون وحدة سكنية مغلقة

07:38 م | الخميس 12 يوليو 2018

أكد خبراء عقاريون أنه لن تحدث «فقاعة عقارية» فى مصر، بسبب زيادة الاستثمارات فى سوق العقارات، وزيادة الطلب لارتفاع حالات الزواج سنوياً، وشددوا على اختلاف وضع العقارات فى مصر عما حدث فى أمريكا، بسبب نظام التسديد المتعلق بالشركات العقارية وليس بالبنوك ونظم السداد بأمريكا عندما حدثت الفقاعة العقارية عام 2007.

وقال أحمد شلبى، الرئيس التنفيذى لشركة تطوير مصر، إن هناك مفهوماً متضارباً عن الفقاعة العقارية، فالوضع عالمياً يختلف أيضاً عن سوق العقارات فى مصر. ويضيف «شلبى» أن الفقاعة العقارية تعنى وجود تسعير غير مناسب للمنتج العقارى مع غياب الطلب عليه، وهو ما يساهم مستقبلاً فى تهاوى الاقتصاد.

ويؤكد «شلبى» أنه لا يوجد فقاعة عقارية فى مصر، ومن الصعب الوصول إلى تلك المرحلة، لوجود طلب حقيقى، حتى وإن كان كثير من المواطنين الذين يقومون بشراء عقارات يهدفون للاستثمار والبيع بعد عدة سنوات.

{long_qoute_1}

ووفق الجهاز المركزى للمحاسبات، فى تقرير صدر عام 2017، فإن هناك 12 مليون وحدة سكنية مغلقة فى مصر، سواء كانت تخص مصريى الخارج أو لوجود سكن ثان للأسرة، أو تحتاج إلى ترميم وتشطيب.

ويضيف «شلبى»: «إذ افترضنا أن الشركات العقارية فى مصر، تخاطب شريحة معينة من المواطنين، وهى تبلغ 15 أو 20% من السكان القادرين على دفع ثمن الوحدات التى تقوم بطرحها، فتقديرهم يصل إلى 15 أو 20 مليون مواطن، وهى نسبة ليست صغيرة مقارنة بما يتم إنتاجه من وحدات سكنية سنوياً، وبالتالى ليس هناك خطر حدوث فقاعة عقارية، ينتج عنها تهاوى وسقوط أسعار العقارات».

أما بخصوص زيادة أسعار العقارات سنوياً بنسبة تزيد عن 20%، فيوضح شلبى: «زيادة الأسعار منطقية ومناسبة، بالرغم من ارتفاعها السنوى، بدليل أنه إذا تمت مقارنة أسعار العقارات فى مصر مع أى دولة من العالم، فإن أعلى سعر للمتر العقارى فى مصر قد يبلغ ألف دولار مثلاً، وهو سعر لن تجده فى أى دولة أخرى، سواء أفريقية أو فى الوطن العربى، وبالتالى فإن الاستثمار العقارى فى مصر يُعد تجربة مغرية أيضاً بالنسبة للأجانب، وهناك شريحة كبيرة منهم تقبل على شراء وحدات سكنية فى المناطق الساحلية تحديداً».

وعن أسباب الزيادة يقول «شلبى»: «الفقاعة العقارية فى أمريكا كانت نتيجة الفوائد المتضاعفة الكبيرة التى فرضتها البنوك على المواطنين، ومع الوقت عجزوا عن سداد الأقساط الشهرية، لكن الزيادة فى أسعار السوق العقارية المصرية منطقية، لأن هامش الربح لا يزيد على 15 إلى 20% من سعر الوحدة، والـ80% الباقية ثمن الأرض وتكلفة البناء والتسويق الخاص بالشركة، كما تجبر معظم الشركات العقارية على تقديم فترات تقسيط طويلة».

{long_qoute_2}

وجاءت زيادة أسعار الوحدات السكنية فى مشروعات وزارة الإسكان بعد ارتفاع سعر طن الأسمنت من متوسط 825 جنيهاً فى نوفمبر 2017، ليصل إلى 1500 جنيه فى مارس 2018، بمعدل زيادة 80%، كما ارتفع سعر الحديد، من 12 ألفاً و250 جنيهاً فى نوفمبر الماضى ليصل إلى 14 ألفاً و800 جنيه فى مارس 2018، بنسبة زيادة تصل إلى 10.4%.

ويوضح «شلبى» أن «هناك مخاوف من الركود فى السوق العقارية، ويقول إنه فى ظل ارتفاع الأسعار، لا يصبح شراء العقار بإمكان كثير من المواطنين، وهو ما يتسبب فى تعطل المشروعات العقارية، وغياب سرعة الانتهاء فى عقارات كثيرة، وبالتالى توجد أزمة بالفعل فى القدرة الشرائية لدى المواطنين، حيث يصبحون عاجزين عن توفير المبلغ من راتبهم ليدفعوا به أقساط الوحدة العقارية، ولكن ربما يستمر هذا الأمر عدة سنوات، وتشهد بعدها سوق العقارات انطلاقة جديدة».

ولفت رئيس «تطوير مصر» إلى أن هناك تخوفاً من الركود فى السوق العقارية، ولكن لن يصل إلى فقاعة عقارية وتهاوى سعر العقارات بصورة مفاجئة، وهناك مستفيدون من التعويم وتغير سعر الصرف، وهم العاملون فى الخارج والأجانب، والذين يُعد الاستثمار فى السوق العقارية المصرية بالنسبة لهم تجربة ناجحة ومضمونة.

وأكد المهندس علاء فكرى، عضو مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقارى بالاتحاد العام للغرف التجارية رئيس مجلس إدارة شركة «بيتا إيجيبت» للتنمية العمرانية، أن الارتفاعات المنتظرة والمتوقعة فى أسعار العقارات خلال النصف الثانى من العام الجارى لن تسهم فى التأثير سلباً على مبيعات الشركات العقارية، والخطة المستهدفة خلال العام، وكذلك فإن الارتفاعات المستمرة السنوية فى العقارات نتيجة المتغيرات الاقتصادية وزيادة تكاليف تنفيذ المشروعات لن تُحدث كساداً فى السوق أو فقاعة عقارية.

وأشار إلى أن السوق المصرية تختلف عن الأسواق التى شهدت حدوث فقاعة عقارية فى وقت سابق، حيث إن الطلب على العقارات فى مصر لم يصل إلى مرحلة التشبع فى ظل قلة الوحدات المنفذة والجاهزة للتسليم من القطاع الخاص أو الدولة بخصوص تلبية احتياجات المواطنين المتزايدة، وكذلك اعتماد شريحة كبيرة من العملاء على توجيه مدخراتهم إلى العقار كمخزن آمن للقيمة، مشيراً إلى أن الأسواق التى شهدت حدوث فقاعة عقارية كانت تعتمد على التمويل البنكى بصورة كبيرة وتوسع البنوك فى منح قروض وتمويلات للعملاء دون ضمان حقيقى، وهو ما لا ينطبق على السوق المصرية، التى تعتمد بصورة رئيسية على مدخرات العملاء والتقسيط مع الشركات، وفى حالات التمويل العقارى فهناك قيود ورقابة شديدة تضمن الحفاظ على حقوق مختلف الأطراف.

وأكد «فكرى» أهمية تصحيح مفهوم الفقاعة العقارية عند قطاع عريض من المهتمين بالسوق، فهو لا يعنى أن سعر العقار مقوَّم بأكثر من قيمته فقط، ولكنه مقوم بأكثر من قيمته ويتم تمويل هذا التقييم من خلال القروض البنكية، وبالتالى فإن شرط الاستدانة لتمويل الشراء أساسى لحدوث الفقاعة.

وتحدث الفقاعة العقارية حينما ترتفع القيمة السوقية لأحد الأصول بشكل كبير وسريع، مما يجعل السعر السوقى أعلى بكثير من القيمة الأساسية لهذا الأصل، وهى القيمة العادلة التى يحددها الخبراء، وعادة ما يتم تداول الأصل عليها قبل تفاقم الفقاعة التى تصيب المستثمرين بهوس يدفعهم للاستحواذ على الأصل بأسعار شديدة الارتفاع، أملاً فى المزيد من الارتفاعات. وهذه المضاربة تساهم فى ارتفاع قيمة الأصل لفترة أطول. لكن عاجلاً أم آجلاً يدرك المستثمرون أن القيمة المتداولة فى السوق أصبحت غير واقعية، مما يدفع قيمة هذا الأصل للتراجع ويؤدى إلى انفجار الفقاعة.

وأضاف عضو شعبة «الاستثمار العقارى» أن السوق العقارية أثبتت قدرتها على تجاوز العديد من التحديات الصعبة والتى لم تشهد أية انخفاضات سعرية فى العقارات، فعلى سبيل المثال تأثرت أسعار العقارات فى العديد من دول العالم بالأزمة المالية العالمية فى 2008، ولم تتأثر السوق المصرية بذلك، بل حافظت على الثبات السعرى والارتفاعات المتوازنة مع تغيرات التكاليف، بما يدلل على قوته، وتابع قائلاً إن السوق مرت بتحد كبير أيضاً العام الماضى عقب التعويم والمتغيرات الكبرى فى أسعار التنفيذ، وكذلك ارتفاع الفوائد البنكية ووصول معدلات التضخم إلى أكثر من 33%، إلا أن القطاع حقق نمواً بمعدلات تجاوزت 12%، واستطاع أن تصبح السوق الأفضل فى دول الشرق الأوسط.

ولفت إلى أن السوق حققت أعلى مبيعات خلال العام الماضى لشريحة المصريين العاملين بالخارج، خاصة عقب التعويم وجاذبية أسعار الوحدات لتلك الشريحة، ومصر استقبلت العام الماضى تحويلات من المصريين العاملين بالخارج بنحو 20 مليار دولار.

وأوضح أن الشركات العاملة بالقطاع العقارى لديها كفاءات وخبرات فى توسيع قاعدة عملائها بصورة مستمرة بما يقلل فرص حدوث ركود، حيث يتم وضع دراسات للمشروعات لتنفيذ منتجات مبتكرة بأفضل الأسعار، وكذلك توفير آليات سداد تلائم قطاعاً كبيراً من راغبى الحصول على وحدات سكنية.

ويقول حسام بهاء، الرئيس التنفيذى لشركة «بروجيكتس» للتطوير العقارى، إن مصر تشهد أكبر معدلات الاستثمار فى العالم، لأن الكثافة السكانية ضخمة، وسنوياً مطلوب 300 ألف وحدة سكنية، وبالتالى كل ما تقدمه الشركات يتم بيعه، وليس هناك مخاوف من انعدام الطلب، ولكن لدينا مخاوف من تضاعف الأسعار لمرحلة يعجز فيها المواطنون عن الشراء، خاصة أنه بعد التعويم تزايدت الأسعار، وأغلب المواطنين لم تتضاعف دخولهم، وكلما تمكنت الشركات من تقديم تسهيلات للمواطنين حققت أرباحاً مرتفعة، لأنها ستبيع بالكامل، وتبدأ ببناء مراحل جديدة لمشروعاتها، وثقة المواطنين فى الشركات تعتمد بشكل أساسى على كثرة مشروعاتها ومدى انتشارها، وليس الهدف هو أن نبيع بسعر عالٍ ثم نفقد ثقة المواطن.

ويوضح «بهاء» أن ارتفاع أسعار العقارات لا يمكن إرجاعه بالكامل إلى ارتفاع أسعار الأرض ومواد البناء، خاصة أن مشروعات الإسكان لمتوسطى الدخل التابعة لوزارة الإسكان، تخفف عن الوزارة سعر الأرض، ورغم ذلك هناك زيادة سنوية فى أسعار الشقق، مضيفاً أن السوق العقارية المصرية تحتاج آليات جديدة ومتطورة، وأنشطة تقييم عقارى، حيث لا يزال هناك نقص فى المعلومات وتضارب فى الأسعار فى المنطقة الواحدة.

ولفت رئيس «بروجيكتس» إلى أن السوق العقارية المصرية تحتاج إلى آليات جديدة ومتطورة، وأنشطة تقييم عقارى، واقترح تطبيق آلية «value meter»، أى مقياس الأسعار، وهو أمر يسهل اتخاذ القرار وضبط السوق، موضحاً أن تضارب أسعار المتر السكنى فى نفس المنطقة وبصور متفاوتة جداً هو أمر غير منطقى، بل إنه أحياناً يتقدم مواطنون بشكاوى أنه تم بيع وحدات سكنية لهم بأسعار أعلى بكثير من جيرانهم، رغم تطابق الوحدات.