"صناديق الريت".. كيف تستثمر أموالك في السوق العقارية؟

07:51 م | السبت 05 سبتمبر 2020

يُفضّل معظم المصريين العقار ملاذاً آمناً لاستثمار أموالهم والحفاظ على قيمة مدخراتهم عبر الزمن من تآكل التضخّم، وهو ما جعل القطاع العقارى أحد أبرز القطاعات التى يعتمد عليها الاقتصاد المصرى خلال العقود الأخيرة، حيث تتراوح نسبة مساهمته فى الناتج المحلى الإجمالى من 23 إلى 18%، الأمر الذى يُعبّر عن حجم الأموال التى يتم استثمارها فى هذا القطاع الضخم.

ومن هذا المنطلق، تظهر صناديق الاستثمار العقارية المعروفة عالمياً باسم «صناديق الريت» كواحدة من أفضل آليات الاستثمار فى العقار، وذلك لدورها فى تنظيم أوضاع السوق وحمايتها من حدوث فقاعة عقارية، فضلاً عن أرباحه الضخمة التى تعود على المستثمرين بشكل دورى، وتنامى قيمة أصولهم التى يمتلكونها على هيئة وثائق، وهو ما أدى إلى وصول حجم الاستثمارات فى هذه الصناديق إلى 2 تريليون دولار عالمياً، وقيام الدول العربية المجاورة بالاعتماد على هذا النشاط بشكل كبير كركن أساسى فى اقتصادها.

ومع تزايد عمليات المضاربة على الأراضى والوحدات العقارية فى الكثير من المناطق، والتى أدت إلى تزايد أسعار هذه الوحدات بشكل هائل، تظهر أهمية هذه الصناديق لتنظيم حركة الاستثمار والقضاء على عمليات المضاربات التى قد تُضعف واحداً من أهم القطاعات التى يعتمد عليها الاقتصاد المصرى، وتؤدى فى المستقبل إلى صدمات كبيرة فى السوق العقارية.

"المسعودى": استحواذ الأغراض الاستثمارية على 40% من عمليات الشراء يحفز انتشارها

وفى هذا الصدد، قال عماد المسعودى الرئيس التنفيذى لشركة «عقار ماب»، إن صناديق الاستثمار العقارية تُعتبر أحد أفضل البدائل الاستثمارية التى تتناسب بشكل كبير مع المستثمر المصرى، خاصة أن نسبة كبيرة تصل إلى 40% من عمليات الشراء التى تتم فى القطاع العقارى تكون بغرض الاستثمار الآمن، وتأتى هذه الصناديق لتُنظم حركة الاستثمارات داخل القطاع، وتمنح الأفراد الراغبين فى الاستثمار، لكنهم لا يملكون القدرة على شراء عقار كامل الفرصة، وذلك من خلال شراء أسهم بالصندوق بناءً على حجم السيولة التى يمتلكها، كما أنها تتميز بسرعة تسييل الأسهم، مقارنة بتسييل العقار الذى قد يستغرق شهوراً.

وأضاف أن طريقة الاستثمار فى هذا النوع من الصناديق يتم من خلال طرح الصندوق للأسهم فى البورصة، ومن ثم يقوم بشراء أصل عقارى، سواء سكنياً أو تجارياً أو إدارياً، وتأجير هذا الأصل أو إدارته، ثم يقوم الصندوق بتوزيع نسبة من الأرباح التى يجنيها من العوائد الإيجارية وفقاً لاستراتيجية الشركة أو ما ينص عليه القانون، والتى تصل إلى 90% فى بعض الدول، توزّع بشكل دورى سنوى أو نصف سنوى أو ربع سنوى على المستثمرين، ومن ناحية أخرى ترتفع قيمة الاستثمارات بزيادة قيمة الأصل مع مرور الزمن.

وأوضح أن انتشار هذا النوع من الصناديق يؤثّر بالإيجاب على المطور العقارى، حيث يُمكن لهذه الصناديق ضخ استثماراتها فى شراء جزء كبير من مشاريع المطورين، مع دفع قيمة الأصول نقداً، مُنوهاً بأن هذه الصناديق تتعامل مع الأصول القائمة فقط، وهو ما يستلزم قيام المطورين بتنفيذ المشروع أولاً. وأشار إلى انتشار هذا النوع من الصناديق فى الكثير من الدول العربية، حيث تمتلك السعودية نحو 10 صناديق، كما تمتلك الإمارات صندوقين، منوهاً بأن هذه الصناديق تمتلك معظم المولات والفنادق والأبراج الكبرى.

"عمران": "الرقابة المالية" وضعت الضوابط اللازمة لتنشيط عمل صناديق الاستثمار العقارى.. وانتشارها مرهون باستراتيجية ترويج فعالة

ومن الناحية التنظيمية، قال محمد عمران، رئيس هيئة الرقابة المالية، إن الهيئة قامت بوضع الضوابط اللازمة لتنشيط عمل صناديق الاستثمار العقارى فى السوق المصرية بشكل كبير، متابعاً أن السوق تحتاج إلى عملية الترويج للاستثمار فى هذا النوع من الصناديق من قِبل الصناديق ذاتها.

وأكد حرص الهيئة على تنمية وتنشيط صناديق الاستثمار العقارى، والعمل على تيسير عملها وتقليل ما تتحمّله من أعباء لمزاولة النشاط، وذلك لتفعيل دورها الاستثمارى الحيوى فى تعزيز صناعة التشييد، كما هو الحال فى الأسواق العالمية.

وأضاف أن التعديلات الأخيرة راعت مزيداً من التيسير وتخفيف الأعباء المالية بحيث يتم تقييم الأصول العقارية للصندوق بواسطة خبير أو أكثر من خبراء التقييم العقارى المقيدين لدى الهيئة، بدلاً من اشتراط أن يكون التقييم بواسطة خبير، والذى يجب أن يكون مستقلاً عن أى من الأطراف ذوى العلاقة، كما يلتزم عند إعداده لتقريره بالمعايير المصرية للتقييم العقارى الصادر عن مجلس إدارة الهيئة، مع الاكتفاء بإرسال تقرير التقييم إلى مراقب الحسابات دون أن يتدخّل فى مهام التقييم.

"السيد": لا بد من تكاتف البورصة والرقابة المالية مع الصناديق العقارية لضمان نجاحها

وقال هاشم السيد الرئيس التنفيذى لصندوق المصريين للاستثمار العقارى، إن صناديق الاستثمار العقارية تشهد نشاطاً كبيراً على المستوى العالمى، حيث يصل حجم استثماراتها إلى 2 تريليون دولار، تقتنص الولايات المتحدة الأمريكية النسبة الأكبر، كما تعتمد عليها المملكة العربية السعودية بشكل كبير فى استراتيجية 2030، مشيراً إلى أن وجودها فى مصر سيدعم نشاط حركة سوق المال بشكل خاص والأنشطة المالية غير المصرفية بشكل عام.

وأضاف أن هذا النوع من الصناديق يعتبر أحد البدائل الاستثمارية المتميزة لراغبى الاستثمار فى القطاع العقارى، حيث يقوم على إدارتها كوادر محترفة لضمان ربحية الأموال المستثمرة، كما تقوم على متابعتها هيئة الرقابة المالية، موضحاً أنه يُمكن للأفراد الاستثمار بصندوق المصريين للاستثمار العقارى من خلال شراء الوثائق التى سيطرحها الصندوق فى البورصة من خلال اكتتابات، والتى تمكن حامل الوثيقة من الحصول على كوبون سنوى بعوائد. وأشار إلى أنه لا بد من تكاتف صناديق الاستثمار العقارية والبورصة بجانب هيئة الرقابة المالية، لضمان نجاح هذه الصناديق فى الأسواق، خاصة أنها تُعد التجربة الأولى لهذا النوع من الصناديق فى السوق المصرية، مطالباً هيئة الرقابة المالية بضرورة تخفيف ضوابط السياسة الاستثمارية للصناديق، ومنح مديرى الاستثمار حرية أكبر، وذلك بالإضافة إلى دعم الصناديق فى عملية نشر ثقافة صناديق الاستثمار والترويج لها، فضلاً عن إعادة النظر فى القوانين واللائحة التنفيذية لتيسير عمل «صناديق الريت».