منها أن يكون الشفيع مالكا للعقار الذي يشفع به.. إجراءات دعوى الشفعة

12:15 ص | الخميس 19 مارس 2020

يقول المحامي محمد حمزة، في حديثه لـ "الوطن"، إن الشفعة هي رخصة تجيز في بيع العقار الحلول محل المشتري في الأحوال والشروط المنصوص عليها، وهي تؤسس على وقاية الشفيع من ضرر محتمل من شريك أو جار، فهي إذا متصلة بشخص الشفيع وهو حر في أن يأخذ أو لا يأخذ بها فهذا متروك لمحض تقديره.

واستمرارا للخدمات التي تقدمها "الوطن" لقرائها تستعرض فيما يلي إجراءات دعوى الشفعة ومن يثبت له حق الشفعة:

إجراءات دعوى الشفعة

ـ على من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته فيها إلى كل من البائع والمشتري خلال 15 يوما من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يوجهه إليه البائع أو المشتري وإلا سقط حقه ويزاد على تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضى الأمر ذلك.

ـ علم الشفيع بحصول البيع لا يعتبر ولا يكون ثابتا إلا من تاريخ الإنذار ولا يسري ميعاد 15 يوما الذي يسقط حق الشفيع إذا لم يعلن رغبته في الأخذ بالشفعة قبل انقضائه إلا من تاريخ هذا الإنذار، مما مؤداه أنه لا إلزام على الشفيع بإعلان رغبته إلا بعد إنذاره من المشتري أو البائع ولو علم بالبيع قبل ذلك.

ـ يجب أن يشمل الإنذار على بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بيانا كافيا، وكذلك الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع واسم البائع والمشتري.

ـ يجب أن يكون إعلان الأخذ بالشفعة رسميا وإلا كان باطلا، ولا يكون هذا الإعلان حجة على الغير إلا إذا سجل بالشهر العقاري.

ـ خلال 30 يوما من تاريخ الإعلان يجب أن يودع خزينة المحكمة الكائن بدائرتها العقار كل الثمن الحقيقي الذي تم به البيع وعلى أن يكون قبل رفع دعوى الشفعة، وذلك ضمانا لجدية الشفيع فإن لم يتم الإيداع في هذا الميعاد على الوجه المتقدم سقط الحق في الأخذ بالشفعة، والثمن الذي توجبه المادة 942 على الشفيع إيداعه هو الثمن الذي حصل الاتفاق عليه بين البائع والمشتري وانعقد به البيع ولا يكون هذا الثمن دائما هو الثمن المسمى في العقد.

ـ إذ يحتمل أن يكون هذا الثمن غير حقيقي بقصد تعجيز الشفيع عن الأخذ بالشفعة وللشفيع أن يطعن في هذا الثمن بالصورية، وبأنه يزيد عن الثمن الحقيقي وعندها يقع عليه عبء إثبات هذه الصورية وله أن يثبتها بطرق الإثبات القانونية كافة، فإن عجز عن إثباتها اعتبر أنه قد تخلف عن الإيداع المفروض عليه قانونا، إن كان المبلغ الذي أودعه يقل عن الثمن المسمى في العقد وإذا كان الشفيع في حالة عدم إنذاره بالبيع، ليس له من سبيل إلى معرفة الثمن الحقيقي الذي تم به البيع فيجوز له إيداع الثمن الذي يعتقد أنه مقابل البيع على أن يكمله عندما يتحقق من الثمن الحقيقي فيصح الإيداع.

ـ وإذا اشترى شخص عينا تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبل أن تعلن أي رغبة في الأخذ بالشفعة أو قبل تسجيل هذه الرغبة طبقا للمادة 942 فلا يجوز الأخذ بالشفعة إلا من المشتري الثاني وبالشروط التي اشتري بها.

ـ لا بد من أن يكون الشفيع مالكا للعقار الذي يشفع به وقت قيام سبب الشفعة، أي وقت بيع العقار الذي يشفع فيه وأن يكون والعقار المشفوع به مسجل.

المستحق للشفعة طبقا للمادة 936 من القانون المدني

ـ الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضه.

ـ للشريك في الشيوع إذا بيع شيء من العقار الشائع لأجنبي.

ـ لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها.

ـ لمالك الرقبة في الحكر إذا بيع حق الحكر وللمستحكر إذا بيعت الرقبة.

ـ للجار المالك في حالة كانت العقارات من المباني أو من الأراضي المعدة للبناء سواء أكانت في المدن أم في القرى، وإذا كان للأرض المبيعة حق ارتفاق على أرض الجار أو كان حق الإرتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة، وإذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين وتساوي من القيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل.