" كولدويل بانكر" تسلط الضوء على حركة العقارات في القاهرة الجديدة

01:52 م | الجمعة 31 مارس 2017

أصدرت شركة كولدويل بانكر أدفانتدج، كبرى شركات الاستشارات والتطوير العقاري، تقريراً لتقييم منطقة القاهرة الجديدة يضم 13 فئة، والذى يسلط الضوء على حركة القطاع السكنى فى المدينة خلال الربع الأول من 2017.

وقال المهندس أشرف وريدة العضوالمنتدب لشركة كولدويل بانكر أدفانتدج إن الشركة قامت بتحليل الفجوة فى القاهرة الجديدة من حيث المناطق الترفيهية والتجارية والإدارية والرعاية الصحية والتعليم (مدارس وجامعات).

وأشار إلى وجود وفرة فى المناطق الترفيهية مخصصة لجميع الأنشطة وعلى رأسها (السينما والنوادي) بمساحة تصل إلى 702 فدان ولكنها لا تغطى جميع أنواع النشاطات، كما يوجد وفرة فى المناطق التجارية ولكن خدمات الاحتياجات اليومية محدودة وليس هناك سيطرة من أى جهة على مستوى هذه الخدمات المتاحة.

وأوضح أنه يوجد فجوة فى المناطق الإدارية ولكن تظهر المشكلة فى فلسفة استهداف الفئة (A) من قبل الشركات والمؤسسات، كما أن معظم الخدمات الإدارية مطروحة للإيجار بمساحات كبيرة ونصف تشطيب.

أما بالنسبة إلى ( الرعاية الصحية ).. فهناك وفرة فى المساحات تصل إلى 701 فدان، مطالباً الجهات المختصة بالسماح بارتفاع مبانى المستشفيات على الأقل 3 طوابق متكررة، بجانب الطابق الأرضى والبدروم لإستيعاب وتغطية الطلب فى السوق.

وقال إن الفجوة فى الخدمات التعليمية فى مدينة القاهرة الجديدة تصل إلى 3,191 فدان (-5%) وتتمثل فى المدارس حيث يمثل الطلاب حوالى 45٪ من مجموع السكان وعدد المدارس لا تكفى تغطية جميع شرائح المجتمع، كذلك الجامعات.

وأكد أن الشركة قامت بإجراء بحث ميدانى لمعرفة وتحليل متطابات العملاء فى المدن الجديدة، وأظهرت نتائج التحليل أن هناك عدد من الإحتياجات يطلبها العملاء، بعضهم ذات أهمية كبيرة ولكن نسبة رضائهم منخفضة مثل مستوى مناطق الخدمات داخل المجمعات السكنية ومواقف السيارات المخصصة لكل وحدة، والبعض الآخر ذات أهمية كبيرة ونسبة رضاء عالية مثل توافر الأمن وأنتظام جمع القمامة فى المدينة.

وقال إن الشركة قامت بتحليل الوضع الحالى فى السوق العقارى من حيث المساحات المعروضة، وأسعار البيع والإيجار فى المجتمعات السكنية المغلقة والغير مغلقة، وطرق الدفع ومدد الأقساط، بالإضافة إلى تحديد أنواع الوحدات الأكثر تفضيلاً من قبل العملاء ونوع التشطيب.

وأكد أشرف وريدة أن الشركة قامت بتحليل التغيرات التى حدثت فى سوق العقارات فى مصر خلال الفترة الماضية، حيث يوضح التحليل ارتفاع فى نسبة الطلب على الوحدات السكنية حتى وصلت إلى 50٪ تقريبا مقارناً بـ 8٪ فى 2014 و58٪ فى 2015، وبعد الإعلان عن العاصمة الإدارية الجديدة والتوسع فى شرق القاهرة فى الربع الرابع من عام 2015.

كما تراجع الطلب قليلاً خلال عام 2016 بسبب تصاعد الأسعار الناتج عن ارتفاع تكاليف البناء، بينما ازداد الطلب فى الربع الأول من عام 2017 على الوحدات بهدف الإستثمار بعد تعويم الجنيه المصرى نتيجة للتحوط من آثار هذا القرار.

وارتفعت أسعار البيع بنسبة تصل إلى 18٪ خلال الفترة من 2015 إلى 2016، ثم زادت بنسبة 23٪ ليصل متوسط سعر المتر المربع 16 آلف جنيهاً فى المجمعات السكنية المغلقة للوحدات كاملة التشطيب و10 آلاف جنيهاً للمتر المربع فى المجمعات السكنية الغير مغلقة للوحدات كاملة التشطيب، هذا نتيجة لارتفاع تكاليف المواد الخام بعد تحرير سعر الجنيه المصري.

وأرجع وريدة السبب فى زيادة الطلب على المجمعات السكنية المغلقة نظراً إلى أن المجتمع أصبح يستهدف المناطق الأكثر أمناً ومجتمعات بها حياة أفضل.

أما بالنسبة إلى معدلات زيارة المواقع الإلكترونية للعقارات.. فيشير التقرير إلى أن نسبة العملاء المهتمين بشراء العقارات عبر المواقع الإلكترونية فظلت كما هى، ولكن المعدلات بعد "التعويم" كانت 3 أضعاف المعدلات فى شهرى نوفمبر وديسمبر معاً لعام 2016، مما يدل على أن الرغبة فى الاستثمار الآمن فى العقارات ارتفعت لمقاومة الآثار الرجعية لتعويم الجنيه.

ويقول المهندس شريف حسن مدير التطوير بشركة كولدويل بانكر أدفانتدج، إن الربع الأول من العام الجارى شهد ارتفاع أسعار مواد البناء بنسبة تصل إلى 40% وأسعار البيع شهدت إرتفاعاً بنسبة 25% ومعدلات زيارة المواقع الإلكترونية للعقارات ارتفعت بنسبة 300%، وإنخفاض نسبة الطلب على الوحدات العقارية بنسبة 10% لذلك قام المطورين العقاريين بتقليل مساحات الشقق بنسبة 24%.

وأكد أن التقرير التى أصدرتة الشركة يشير إلى بعض الأسباب التى أدت إلى هذة التغيرات من ضمنها الجانب الإقتصادية بعد تعويم الجنيه المصرى الذى أدى إلى زيادة الاستثمارات فى سوق العقارات السكنية كوسيلة للتحوط ضد التضخم.

وأشار إلى أن مصر من أكبر الدول فى معدلات السكان فى منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، وبالتالى لديها مستوى دائم من الطلب على الوحدات السكنية على المدى المتوسط والطويل عدم الإستقرار الاقتصادى أدى إلى إبتعاد المستثمرين الأجانب من الاستثمار فى السوق المحلي.

وقال إنه لا يوجد إهتمام بذوى الدخل المنخفض بين كبار المطورين فى مصر بسبب عدم كفاية الحوافز لتنفيذ مشاريع ذات أرباح منخفضة عن المشاريع الأكثر ربحية ذات المستوى المتوسط والمرتفع، كما يوجد فجوة بين العرض المحدود والطلب المرتفع لأن المطورين يهتمون بتنفيذ الوحدات السكنية الفاخرة ذات الأسعار المرتفعة مما يؤدى إلى انخفاض نسبة التنفيذ.

وأوضح شريف حسن أن الأوضاع السياسية بعد أحداث 25 يناير ساهمت فى تسريع التوسع نحوالمدن الجديدة بشكل كبير من قبل السكان الذين يفضلون الابتعاد عن منطقة وسط القاهرة والذهاب إلى المدن الجديدة مثل القاهرة الجديدة والسادس من أكتوبر.

لذلك تنصح شركة كولدويل بانكر أدفانتدج المطورين أن يأخذوا فى الإعتبار مستوى قدرة العملاء على تحمل التكاليف كعامل رئيسى قبل بناء المشاريع، هذا لا يعنى تقديم أسعار مناسبة للعملاء فقط، ولكن أيضاً تقديم خطط دفع جذابة فى مجمعات سكنية مميزة.

وبالنظر إلى الجداول الزمنية الضيقة وارتفاع تكاليف الأراضى والانشاءات، يجب على المطورين بذل المزيد من الجهد فى مرحلة ما قبل التصميم لمشاريعهم من حيث دراسات السوق لتغطية الطلب، وكسب ميزة تنافسية، والاهتمام بأساليب مبتكرة للتسويق والمبيعات.