كل الطرق تقود إلى اشتعال سوق العقارات

07:42 م | الجمعة 08 يوليو 2016

توقع خبراء عقاريون استمرار نشاط السوق العقارية وزيادة أسعارها حتى بعد انتهاء الحكومة من بناء الحصة الأكبر من مشروع المليون وحدة ودخولها فى مشروعات تخدم الإسكان المتوسط، فضلاً عن عودة النشاط إلى شركات الاستثمار العقارى وتوسعها فى المشروعات الجديدة.

واستبعد الخبراء حدوث «تشبع» فى السوق العقارية على المدى القريب أو حتى المتوسط فى وقت تحتاج فيه مصر إلى ما يقرب من نصف مليون وحدة سكنية سنوياً. ويؤكد خبراء العقارات أن ارتفاع سعر الدولار له تأثير على أسعار الأراضى بشكل كبير، وعلى حركة البناء فى السوق المحلية، لأن ارتفاعه يزيد من جميع أسعار المنتجات والخدمات ومن بينها العقارات، لافتين إلى أن السكن إحدى ضرورات الحياة ولا يمكن الاستغناء عنها، وبالتالى فإن نشاط السوق العقارية مستمر.

{long_qoute_1}

وقال الدكتور أحمد أنيس، رئيس جمعية المقيّمين العقاريين، إن السوق العقارية لن تشهد حالات انخفاض سعرية على الأقل فى الوقت الراهن، حتى بعد دخول مشروعات سكنية ضخمة كمشروعات الإسكان الاجتماعى أو الإسكان المتوسط التى تقوم الحكومة بتنفيذها، فضلاً عن مشروعات الإسكان الخاصة المنتشرة فى المدن الجديدة، والسبب هو أن السوق بحاجة إلى مزيد من الوحدات العقارية.

وتوقع «أنيس» أن تشهد السوق العقارية ارتفاعاً فى الأسعار حتى نهاية العام الحالى، ومع بدء الحكومة تسليم وحدات مشروعاتها سيسهم ذلك فى توفير وحدات سكنية بالسوق وزيادة المعروض وبالتالى استقرار الأسعار مستقبلاً.

وأضاف أن الوحدات السكنية التى يتم الإعلان عنها فى القنوات الفضائية أغلبها يخاطب شريحة معينة من المصريين وهم من أصحاب الفئات الأعلى دخلاً التى لا تنظر للعقارات كمسكن فحسب، وإنما كاستثمار عالى العائد، وبالتالى فازدياد الطلب على المشروعات الفارهة أو تعثرها، من الصعب أن يُعتبر مؤشراً لحركة السوق العقارية ككل، وإنما يعكس حجم الأموال الموجودة لدى المواطنين والتى لم تنجح الحكومة فى جذبها.

وقال إن النظرية التى تؤمن بأن السوق العقارية تشهد «فقاعة» حالية وأن الطلب غير حقيقى لا يمكن تعميمها على السوق بالكامل، فالسوق العقارية مقسمة إلى أكثر من طبقة، الأولى هى الطبقة الأكثر احتياجاً للسكن وهم الشباب المقبلون على الزواج، وهؤلاء هم المحركون الرئيسيون للسوق، ومهما قامت الحكومة بعمل وحدات سكنية لهم فلن يتوقف الطلب، بعدها تأتى طبقة الإسكان المتوسط، وهى طبقة تحتاج إلى مساكن بأسعار معقولة وهؤلاء من يتجهون إلى الشراء بمشروعات الإسكان المتوسط، وتلك الفئة تُعتبر المؤشر الرئيسى للسوق، وإلى الآن لم يتم سد احتياجاتها بدليل بيع وحدات الإسكان المتوسط التى طرحتها الحكومة مؤخراً فى غضون عدة أيام، ما يعكس حجم الطلب الكبير على تلك الوحدات.

{long_qoute_2}

وأشار إلى أنه يتوجب على الحكومة التنسيق مع المستثمرين للسيطرة على الأسعار الخاصة بالمشروعات العقارية للحد من الارتفاع غير المبرر بالأسعار، مضيفاً: «فمن غير المعقول أن يصل متوسط سعر المتر فى المدن الجديدة 4 آلاف جنيه، فى بلد يعانى من أزمة اقتصادية طاحنة، فكيف يمكن للمواطنين تأمين احتياجاتهم الأساسية التى يأتى المسكن ضمن أهمها بعد الأكل والشرب».

وتابع: «أما الوحدات التى ربما قد تشهد أسعارها انخفاضاً مفاجئاً فقد تكون تلك التى تُبنى لخدمة شريحة الأغنياء، ومن المعروف أن أغلب تلك الوحدات الإقبال عليها يكون بغرض الاستثمار فقط وليس السكن الفعلى، وهناك إحصائيات تقول إن عدد الوحدات السكنية المغلقة فى المشروعات التى يزيد سعرها على المليون جنيه تعدى حاجز 500 ألف وحدة سكنية، اشتراها أصحابها للاستثمار وتقع فى الأغلب بالمدن الجديدة، أو الساحل الشمالى والعين السخنة، وفى حالة زادت المشروعات الخاصة بتلك الفئة، فمن المتوقع أن يحدث لتلك المشروعات كساد، لكن انخفاض أسعارها من عدمه يرجع للقدرة المالية لكل شركة المالية، أما اللجوء لتخفيض الأسعار أو تقديم تسهيلات دفع للمشترين لتحفيزهم، وهذا ما تم عقب كساد سوق العقارات الفاخرة فى 2010 بفعل الأزمة المالية العالمية فى 2008».

ولفت إلى أن قرار البنك المركزى الأخير الخاص برفع سعر الفائدة على أموال الإيداع والإقراض سيكون له آثاره السلبية المتوقعة على سوق العقارات فى إثناء العملاء المستهدفين لشراء الوحدات السكنية عن قرارهم واتجاههم لادخار أموالهم فى البنوك للاستفادة من سعر العائد العالى على الإيداعات.

فيما توقع شريف رشدى، رئيس شركة «إيدار» للتسويق العقارى، أن تشهد السوق العقارية ارتفاعات سعرية انعكاساً لزيادة أسعار مدخلات البناء وانعكاسها على التكلفة الإجمالية للمشروعات، إلا أن تلك الارتفاعات سيتم تعويضها للعملاء فى شكل تسهيلات فى الدفع ومدّ فترات السداد إلى سنوات طويلة لتسهيل قرار الشراء على العملاء المترددين.

{long_qoute_3}

وأكد أن التوقعات بزيادة أسعار العقارات يعززها قرار الحكومة بالرفع التدريجى للدعم الذى تدفعه للمنتجات البترولية، الأمر الذى سيكون له تداعيات سلبية على السوق العقارية، لما يسببه من رفع تكلفة العديد من العناصر المشاركة فى عمليات البناء والتشييد لتأثيره المباشر على الطاقة المحركة لمعدات البناء والتشييد، مثل الرافعات ووسائل النقل والمواصلات، ومصانع الحديد والأسمنت.

وقال إن جميع بحوث الإسكان تدل على استمرار الطلب الكبير على الوحدات السكنية والمصيفية بنسب تضمن للشركات والحكومة بناء مئات الآلاف من الوحدات وضمان الإقبال عليها، لكن الأزمة هنا ستكمن فى انكماش قدرات العملاء جراء الأزمة الاقتصادية التى يمر بها الاقتصاد العالمى والمحلى، وبالتالى يجب على الشركات تقديم بعض التنازلات فيما يخص اعتمادهم على سياسة تسعيرية تتعلق بالعرض والطلب فقط.

وأضاف أن رفع سعر الفائدة على الإيداع سيعمق من متاعب شركات الاستثمار العقارى فى الحصول على قروض لتنفيذ مشروعاتها السكنية، فى وقت توقفت فيه معظم البنوك عن توفير قروض للشركات العاملة بالنشاط العقارى سواء مقاولات أو تطوير عقارى.

وأشار إلى أن الثقافة الاستثمارية فى السوق المحلية تصنف العقارات والأراضى كأكثر الأوعية الاستثمارية أماناً باختلاف الظروف الاقتصادية، حيث يعتبر أغلب المصريين أن الاستثمار فى شراء وحدة سكنية أفضل من البورصة أو شراء الذهب فى ظل أسعار متقلبة عالمياً ومحلياً.

وأكد أن انخفاض سعر الجنيه أمام الدولار مؤخراً دفع كثيراً من العملاء لاستغلال الفرصة وتغيير العملات الأجنبية التى بحوزتهم، والاستفادة من فروق الأسعار لتمويل شراء وحدات سكنية، لتأكدهم أن السوق العقارية لن تنخفض أسعارها مقارنة بالقطاعات الأخرى، تأثراً بالتعاملات التى لم تؤثر فى السوق العقارية وتخفيض أسعارها.

وقال رئيس مجلس إدارة شركة «إيدار» للتسويق العقارى إن المصريين العاملين بالخارج أصبحوا من أهم محركى السوق العقارية المصرية، وأصبحوا فى صدارة قائمة العملاء المستهدفين لشركات التسويق العقارى لتقديم منتجات عقارية تجذب اهتمامهم باعتبارهم الفئة الأقل تأثراً مالياً من تداعيات حالة عدم الاستقرار الأمنى والاقتصادى والسياسى التى تمر بها السوق المحلية.

وأضاف أن شركات التسويق أصبحت تهتم حالياً بالمشاركة فى معارض عقارية بدول الخليج أكثر من اهتمامها بالمعارض المحلية بعد التباطؤ المتزايد لمبيعات السوق العقارية والمتوقع له الاستمرار لحين انتهاء الفترة الانتقالية بداية الربع الثالث من العام المقبل.

وأشار إلى أن الشركات العقارية المصرية أصبح لديها مراكز تسويق لمشروعاتها بجميع الدول الخليجية على رأسها الكويت والإمارات والسعودية، وتشارك فى المعارض العقارية هناك التى تجتذب المصريين العاملين بالخارج ومواطنى الخليج.

ونبّه إلى أن شركات الاستثمار العقارى بدأت تتفق مع الشركات المسوقة لمشروعاتها، لتوفير برامج سداد مخصصة للعاملين بالخارج تقضى بتجميع أقساط الوحدة لفترات نصف سنوية أو سنوية بدلاً من دفع أقساط شهرية كبقية العملاء بجانب توفير خطوط اتصال مباشرة بين العاملين بالخارج وإدارة الشركات لإطلاعهم بصفة دورية على مراحل تطور المشروع.

ونوه إلى أن المصريين فى الخارج يُعتبرون صمام الأمان لأصحاب المشروعات السكنية المتوسطة والسياحية فى الساحل الشمالى والسخنة، لأنهم يفضلون الشراء فى المشروعات السكنية المتوسطة ولا تجتذبهم وحدات الإسكان الاقتصادى ويشترطون للشراء انتهاء الشركات المطورة من النسبة الأكبر من الإنشاءات لضمان تسلم وحداتهم فى مواعيدها، مضيفاً أن نسبة عملاء الشركات العقارية من العاملين بالخارج زادت مؤخراً لتصل إلى 20% من إجمالى العملاء فى بعض الشركات.

من جانبه، قال المهندس محمد حسن، رئيس شركة «عقار» للاستثمار العقارى، إن السوق العقارية تشهد طفرة ونمواً منذ بداية العام الحالى يمكن أن تصنّف كأفضل فتراتها منذ الأزمة المالية العالمية فى 2008 الماضى، وهو ما يعكسه حجم المشروعات الكبرى التى أعلنت عنها شركات القطاع الخاص، والحكومة ممثلة فى وزارة الإسكان، ويكفى لأى متخصص أن يلحظ مؤشرات بيع المشروعات العقارية والسياحية كدليل لعودة السوق المحلية إلى نشاطها المعهود، على حد قوله.

وأضاف أنه «وفقاً لمؤشرات السوق فهناك طفرة عقارية تشهدها مصر، خاصة أن مصر تحتاج سنوياً إلى ما يقرب من 500 ألف وحدة سكنية، لمواجهة زيادة الطلب على قطاع السكن نسبة إلى الزيادة السكانية حسب معدلها الطبيعى، إثر زيادة الإنفاق الحكومى على مشروعات البنية التحتية بالمنطقة من تعليم وصحة وطرق، مما ساهم كذلك فى زيادة الطلب على الوحدات السكنية».

وقال المهندس طارق شكرى، رئيس مجموعة «عربية» للاستثمار العقارى، إنه من المتوقع ارتفاع أسعار الوحدات السكنية نظراً إلى ارتفاع أجر العمال وحمولة النقل والمواد المستخدمة فى البناء، إضافة إلى ارتفاع أسعار الأراضى بالمدن الجديدة ومن ثم ارتفاع التكلفة النهائية للوحدة السكنية.

وقال المهندس فتح الله فوزى، رئيس لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال المصريين، إن السوق العقارية بدأت مرحلة جديدة من النمو، والحديث عن تشبعها لا مجال له حالياً، خاصة مع ندرة الأراضى لبناء الوحدات السكنية، التى ستؤدى إلى ارتفاع أسعار الوحدات.

وفيما يتعلق باللوائح والقوانين، فإن القوانين الخاصة باستخدام الأراضى بحاجة إلى بعض التعديلات البسيطة عن طريق تحليل مُعدل استخدم الأراضى وإعادة توزيعها وتخصيصها وفقاً لمُعدل الطلب، وهذا سوف يؤدى إلى تجنب المزاحمة الذاتية فى السوق، والتى ظهرت بوضوح فى قطاع المحلات التجارية.

وأشار إلى أن حل هذه الأزمة وانخفاض الأسعار يتمثل فى توفير أراض للمستثمرين والمطورين العقاريين، فإذا نجحت الحكومة فى توفير الأراضى فسيؤدى هذا لاستقرار الأسعار بشكل كبير، فضلاً عن ضبط أسعار مواد البناء التى يتحملها المواطن فى نهاية الأمر، حيث يتم تحميلها على سعر الوحدة النهائى.

وكانت شركة «جونز لانج لاسال» (JLL) للاستثمار وإدارة المشروعات العقارية المتخصصة فى رصد السوق العقارية المصرية قد أعلنت فى آخر تقرير لها أن سوق العقارات قد شهدت تطوراً إيجابياً فى الجزء الأخير من عام 2015 على الرغم من الانخفاض الملحوظ فى قيمة الجنيه المصرى وتوقعت زيادة نشاط السوق خلال العام الحالى 2016.

وقال أيمن سامى، المديــر الإقليمى فى مصر لشركة «جونز لانج لاسال»، إنه يتوقع، وفقاً للإحصائيات التى قامت بها الشركة، أداء جيداً لسوق العقارات المصرية فى 2016، لتكون أفضل من العام السابق.

وأكد أن «قطاع العقارات السكنية سيكون الملجأ الآمن ضد الانخفاض الملحوظ فى قيمة الجنيه المصرى، فهو بوابة الاستثمار الآمن لكل من المصريين والأجانب، وبالرغم من ارتفاع أسعار عقارات مصر بشكل لم يسبق له مثيل فإن معدلات الطلب على العقارات السكنية بشكل عام والشقق السكنية بشكل خاص فى ازدياد مستمر، وذلك يرجع إلى الارتفاع المستمر لمعدل النمو السكانى وارتفاع معدلات الزواج، لذا تعمل الحكومة جنباً إلى جنب مع المطورين العقاريين على إيجاد الحلول المناسبة لتوفير العقارات السكنية بأسعار تناسب محدودى ومتوسطى الدخل».

وأوضح أن مشروع العاصمة الإدارية الجديدة يُعد تطوراً طبيعياً للنمو الملحوظ الذى تشهده المدينة، والدليل على ذلك اتجاه معظم المطورين العقاريين إلى تطوير وإنشاء مجمعات سكنية على حدود المدن الجديدة.

وتابع: «وفقاً للإحصائيات، فنحن نتوقع أن تستمر أسعار العقارات فى مصر فى زيادة، خاصة مع الانخفاض المستمر لقيمة الجنيه المصرى وارتفاع معدلات التضخم، ومع ذلك، فنحن نشهد تباطؤاً فى حركة البيع والشراء فى العقارات فى السوق الثانوية، حيث أصبحت المنافسة مع المطورين العقاريين أشد قسوة بعد أن قاموا بتحسين وتمديد شروط الدفع الخاصة بهم لتصل لأكثر من 6 سنوات».

وقال المهندس عبدالله المرشدى، رئيس شركة «الدولية» للاستثمار العقارى: «لا أتوقع أن تنخفض أسعار الإسكان نظراً لعدم انخفاض أسعار مواد البناء التى يتم تسعير الوحدات العقارية على أساسها، حيث لم تقل أسعار الأسمنت أو الحديد المسلح أو مواد تشطيب الوحدات وبالتالى فليس من المتوقع حدوث انخفاضات سعرية ملحوظة فى السوق العقارية المحلية». واستطرد أن «السوق العقارية المحلية تتمتع بطلب كبير على الوحدات السكنية المتوسطة والأقل ولذلك لن تتوقف حركة المبيعات بشكل تتخذ معه الأسعار المنحنى الهبوطى، فى أسوأ الأحوال ستستقر الأسعار ولكنها لن تنخفض».

وبرر ثقته فى السوق العقارية بأنها مختلفة عن الأسواق الأوروبية أو الأمريكية، فالسوق المحلية تعتمد التمويل الذاتى أو مقدمات العملاء لتمويل إنشاء المشروعات التى يعلنون عنها، وليس على القروض المصرفية أو جذب السيولة من خلال الأسواق المالية، مثلما يحدث فى أمريكا، مشيراً إلى أن تلك الأسباب هى ذاتها التى ساهمت فى ثبات السوق العقارية وعدم انهيارها إبان الأزمة المالية العالمية الأخيرة.

فيما قال طه عبداللطيف، رئيس شركة «قرطبة» للاستثمار العقارى والتجارى، إن العاملين فى الخارج أصبحوا أحد المحركات القليلة المتاحة للسوق العقارية بعد ركود عمليات البيع والشراء بالسوق العقارية نظراً لتأثر أعمال جميع العملاء المستهدفين بكل القطاعات وعجزهم عن اتخاذ قرار الشراء للوحدات السكنية منذ أكثر من عام مضى.

وأشار إلى نية شعبة المطورين العقاريين للبدء فى ترويج مشروعات شركات الشعبة بالخليج لمحاولة جذب نظر العاملين بالخارج لشراء وحدات سكنية بالسوق المحلية باعتباره استثماراً لهم ومساهمة فى تجاوز الاقتصاد المصرى كبوته.

وأضاف أن استهداف وزارة الإسكان للمصريين العاملين بالخارج لم يكن للغرض السياسى فقط لتلبية طلبات نسبة تزيد على 10% من المجتمع وإنما لاستغلال قدراتهم المالية فى توفير عملة صعبة للخزينة نظراً لأن أعمالهم لم تتضرر بالشكل الذى أصاب موظفى القطاعات المحلية.

سيف الدين فرج، خبير الاقتصاد العمرانى، قال إن العاملين بالخارج بدأوا فى استثمار أموالهم فى شراء وحدات سكنية بالمدن الجديدة كبديل لعمليات التحويل البنكى التى كانوا يقوموا بها، خاصة بعد الهدوء الحالى للأسعار ومراهنتهم على ارتفاع الأسعار، بما يسمح لهم بإعادة بيعها مرة أخرى وتحقيق مكاسب منها.

ولفت إلى أن المصريين العاملين بالخارج لا يفضلون شراء الأراضى حالياً إلا من خلال هيئات الدولة، وأغلب قرارات الشراء لهم بالسوق العقارية تتركز على وحدات الإسكان المتوسط فقط والتى تبيعها الشركات بأنظمة دفع طويلة الأجل.

وقال المهندس درويش حسنين، المدير التنفيذى لشركة «السعودية - المصرية للتعمير»، إن الشركة ستواصل ضخ استثماراتها فى مصر وفقاً لدراستها للسوق التى تؤكد عودتها للنشاط مرة أخرى خلال شهور.

وأضاف أن السوق العقارية مرشحة للنشاط بعد إعلان البنك المركزى عن توفير 10 مليارات جنيه قروضاً مدعمة للتمويل العقارى للمواطنين لشراء وحدات سكنية لمحدودى الدخل ومتوسطيه، فضلاً عن بدء تنفيذ مشروعات الحكومة لتوفير مساكن للشباب.

وطالب الشركات الخاصة بتركيز أعمالها على مشروعات الإسكان فوق المتوسط أو التجارى والإدارى، لا سيما أنها مشروعات لم تدخل فيها الحكومة ومازال الملعب فيها خالياً لتتنافس فيه الشركات بحرية، وهناك طلب مقبول على تلك الوحدات.

وطالب الحكومة بإرسال رسالة واضحة للمستثمر المصرى والعربى تحمل طمأنة مهمة وعامة تحت عنوان «إن ما يتم الاتفاق عليه بين أى مستثمر والحكومة يمثل التزاماً غير قابل للتعديل أو حتى المناقشة فى مرحلة لاحقة تحت مسمى تغيير وزير أو حكومة» فلا بد من احترام تعاقداتنا لأن الجدل الذى أثير فى الفترة الأخيرة عن عدم صحة هذه التعاقدات أحدث حالة من البلبلة وأدى إلى عزوف الكثير من المستثمرين عن ضخ استثمارات جديدة أو حتى استكمال ما عندهم من مشروعات وكذلك وضع نظام مستقر غير قابل للتغيير فيما يختص بطرح أراضى الدولة لمشروعات الاستثمار العقارى، ويفضل أن تكون هناك جهة واحدة تتعامل فى تخصيص هذه الأراضى فى جميع الاستخدامات سواء الزراعية أو السكنية أو السياحية والصناعية وغيرها، وأن نتعامل بنظام الشباك الواحد على أن يراعى تحديد السعر العادل لكل استخدام من هذه الاستخدامات فى كل منطقة على مستوى الجمهورية.

وتوقع ارتفاع الأسعار خلال الفترة القليلة المقبلة إذا ما استمرت أسعار مواد البناء على زيادتها، فلابد أن ترتفع أسعار العقارات بالتبعية، ولا بد أن تتدخل الدولة لإحكام السيطرة ومنع ارتفاع الأسعار، وذلك عن طريق وضع ضوابط لأسعار مواد البناء الأساسية مثل الحديد والأسمنت، والأخير ارتفع سعر المحلى منه أكثر من المستورد، ما ينبئ بوجود خلل فى منظومة المراقبة على الشركات المصنّعة، ودور الدولة أن تتدخل لمنع الممارسات الاحتكارية للمصانع.