«روشتة» حل أزمة الإسكان: فتح الشقق المغلقة.. وزيادة الإيجارات القديمة

09:21 م | الجمعة 17 يونيو 2016

قدَّر خبراء عقاريون، عدد الوحدات السكنية المغلقة فى مصر دون حاجة من أصحابها إليها بأكثر من مليون وحدة، تشمل الوحدات الجديدة والوحدات بنظام الإيجار القديم، وقالوا إن الحكومة الحالية تتوسع فى إنشاء وحدات سكنية لمحدودى ومتوسطى الدخل، وتنفق نحو 150 مليار جنيه لبناء وترفيق مشروعات سكنية فى المدن الجديدة، لمواجهة الفجوة بين المطلوب والمعروض من الوحدات، مؤكدين أن حل أزمة السكن فى مصر يبدأ بفتح الوحدات المغلقة، وتعديل قانون الإيجار القديم والسماح للمستأجرين بالاحتفاظ بالوحدات كحق مكتسب يوفر 75 مليار جنيه لخزانة الدولة.

{long_qoute_1}

وقال الخبير العقارى، المهندس عادل السيد، إن «مشكلة العقارات المغلقة فى مصر ممتدة منذ عقود، وظهرت مع بداية اتجاه المصريين للسفر والعمل فى الخارج والذين يقدر عددهم بـ5 ملايين.

وأضاف «من الطبيعى أن يكون هناك ما لا يقل عن مليون وحدة سكنية على الأقل مملوكة لبعض هؤلاء المصريين، ولا يستفيد منها المستحقون، بينما هناك ملايين الشباب يبحثون عن أى شقة فى أى منطقة دون أن يجدوا»، وأوصى الحكومة بضرورة اتخاذ أى إجراء من شأنه فتح تلك الوحدات وتأجيرها للمحتاجين إلى السكن، بشرط أن تضمن للمُلاك سلامة وحداتهم، مشدداً «على الدولة أن تقوم بفتح الوحدات المغلقة عبر فرض ضرائب مضاعفة على العقارات غير المستغلة، فضلاً عن حتمية إعادة النظر فى قانون الإيجارات القديمة وتعديله بما يضمن للملاك حقوقهم، ويتيح لمحتاجى السكن الحصول على مبتغاهم فى مسكن يأويهم بأسعار مقبولة».

وأكد الخبير العقارى، محمد العيداروس، أن «الشقق المغلقة هى وحدات فى الأغلب يتخذها أصحابها وسيلة للادخار والاستثمار على المدى الطويل أو يحتفظوا بها لأبنائهم» مشيراً إلى أن «جزءاً كبيراً من هذه الوحدات مغلق، وهى فى الأصل ليست مملوكة لأصحابها بل هم مستأجرون لا يريدون تركها للمُلاك نظراً لضعف قيمتها، بما أنها لا تكلفهم شيئاً، والحل الوحيد لإعادة فتحها مرة أخرى هو زيادة القيمة الإيجارية، وإنعاش السوق العقارية»، على حد قوله.

وقال رئيس جمعية مهندسى التخطيط العمرانى المصرية، المهندس صلاح حجاب، إن «تحريك القيمة الإيجارية للوحدات السكنية المغلقة كفيل بفتحها وطرحها بالسوق، خاصة أن هناك إيجارات لوحدات سكنية لا تتجاوز الخمسة جنيهات ومستأجروها لا يريدون تركها ولا يستعملونها فى ذات الوقت»، مؤكداً «صعوبة طرح الشقق المغلقة للبيع بنظام التمليك لأنه عالى التكلفة وليس هناك قدرة شرائية عالية بالسوق».

وشدد على أهمية تعمير المدن الجديدة بتوفير وسائل المواصلات المنتظمة والانتهاء من المرافق الأساسية والخدمات الصحية والتعليمية، لجذب المواطنين للسكن بها وفتح الشقق المغلقة، وكذلك تعديل قانون الإيجار القديم لتحرير القيمة الإيجارية وتركها للعرض والطلب.

وأوضح أن «ارتفاع الأسعار وانخفاض قيمة الجنيه، أديا إلى تسارع أصحاب المدخرات لشراء الشقق والاحتفاظ بها كوعاء استثمارى ترتفع قيمته بوتيرة سريعة تزيد عن العوائد المحققة على الودائع المصرفية».

وأضاف «أمام هذه الفئة خيارات عديدة، إما الاحتفاظ بالوحدات السكنية المُغلقة لسنوات طويلة كوعاء ادخارى، أو بيعها بعد سنوات قليلة لتحقيق أرباح، خاصة أن أسعار العقارات دائماً ما تشهد ارتفاعات متواصلة».

وقال عضو جمعية المضارين من قانون الإيجار القديم، محمد حسن، إن «تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر سيسهم فى حل مشكلة الإسكان، لوجود ما يقرب من نصف مليون وحدة مغلقة يستغل أصحابها القانون بغلقها دون أن تكلفهم أعباء تذكر، وبحسبة بسيطة ستوفر الدولة 75 مليار جنيه لو تم استخدام تلك الوحدات».

وأضاف «إعادة هيكلة منظومة قانون الإيجارات القديمة ستزيد حجم المعروض من الوحدات بدلاً من إنشاء مئات الآلاف منها وتخصيصها للمواطنين المحتاجين للسكن من الشباب ومحدودى ومتوسطى الدخل».

وأوضح خبير الاقتصاد العمرانى، الدكتور سيف فرج، أن «استمرار قانون الإيجار القديم يضر بالوضع الاقتصادى للدولة، لأنه يسهم فى زيادة أعداد الوحدات غير المستغلة المؤجرة بعقود إيجار قديمة منخفضة القيمة ما يقلل من الثروة العقارية التى تقاس بعائدها على المالك، كعنصر أساسى من عناصر التقييم، وأغلب مالكى العقارات فى المناطق القديمة ذات المواقع المميزة لا يستفيدون من ثرواتهم»، مضيفاً: «القانون يعتبر مهدراً للثروة العقارية، فضلاً عن مخالفته للدستور».

وقال رئيس الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى، الدكتور أحمد أنيس، إن «حصر الوحدات المغلقة بنصف مليون وحدة غير دقيق لأنه لا يميز بين الوحدات الواقعة بالمدن الساحلية والتى بطبيعتها مغلقة طوال العام كشقق المصايف، ولكن فى جميع الأحوال لا شك أن هناك مئات الآلاف من الوحدات السكنية فى المناطق القديمة مغلقة ويجب استغلالها، والحل يكمن فى قانون جديد يفرض على المستأجر دفع قيمة حجزه لتلك الوحدات أو تركها لغيره».

فيما ذهب رئيس شركة الأولى للاستثمار العقار، المهندس محمد عبدالستار، إلى أن «نسبة كبيرة من العقارات التى تنهار كل يوم قديمة تقاعس مالكوها عن تجديدها وأهملوها بعد يأسهم من تعديل قانون الإيجارات بعد مرور عقود من الزمن لا يدفع فيها المستأجرون إلا بضعة جنيهات لا تزيد، مستغلين القانون الجائر الذى ينظم العلاقة بين المالك والمستأجر».

وأضاف أنه «فى حالة صدور قرار بتعديل قانون الإيجار القديم، من الممكن أن يستثمر القطاع الخاص فى بناء مساكن للإيجار تساهم فى حل مشكلة الإسكان التى تعانى منها البلاد طوال العقود الماضية». وبحسب دراسات وزارة الإسكان، فإن هناك أكثر من مليون شقة مغلقة دون أى انتفاع من أصحابها المسافرين للخارج أو الذين يسكنون غيرها، فى حين تبلغ الفجوة بين الوحدات المعروضة والمطلوبة حوالى مليون وحدة سكنية.

وكانت وزارة الإسكان قد أعلنت سابقاً أن لديها مشروعاً تعتزم تنفيذه لفتح الشقق الصغيرة المغلقة من خلال دعم الإيجار لمحدودى الدخل لآجال محددة، بعد دراسة حالتهم المالية أملاً منها فى حل مشاكل الإسكان للشباب بعيداً عن فكرة إنشاء المساكن التى اعتمدت عليها الدولة طوال العقود الماضية، إلا أنها لم تقم بتنفيذ هذا المشروع، بعد رفض البنوك توفير قروض لدعم الإيجارات، لعدم جدواها الاستثمارية، ما دعا الوزارة للاتجاه إلى العمل على تحرير العلاقة الحالية بين المالك والمستأجر، للقضاء على أزمة الشقق المغلقة، حيث تستحوذ الوحدات المؤجرة بالنظام القديم، على جزء كبير من إجمالى الشقق المغلقة، ويدفع مستأجرو تلك الوحدات بضعة جنيهات منذ فترة الأربعينات والخمسينات وحتى نهاية القرن الماضى، وما زالت مغلقة حيث أن مستأجريها يذهبون إلى مناطق أخرى أو يسافرون للخارج. ويبلغ عدد الوحدات السكنية المؤجرة بنظام الإيجار القديم 2٫4 مليون وحدة، تستحوذ القاهرة والإسكندرية وأسيوط على النسبة الأكبر منها بين المحافظات، بينها 1٫8 مليون وحدة مغلقة، لضعف قيمة الإيجار الذى يبدأ من جنيه واحد إلى 50 جنيهاً شهرياً بحد أقصى.

وكان المرصد الحضرى التابع لوزارة الإسكان قد أعلن عن أن الوحدات المُغلقة لا تزيد على 1.1 مليون شقة، إلى جانب 2.65 مليون وحدة خالية غير مباعة، بما يعادل 21% من مجموع الشقق فى مصر، والبالغ عددها 12.2 مليون شقة بنهاية 2013.