ألاعيب الملاك لطرد المستأجر للتخلص من عقد الإيجار القديم.. بينها فتح المياه
ألاعيب الملاك لطرد المستأجر للتخلص من عقد الإيجار القديم.. بينها فتح المياه
- قانون الإيجار القديم
- القانون المدنى
- دعوى طرد
- نزاع قضائي
- الشهر العقاري
- قانون الإيجار القديم
- القانون المدنى
- دعوى طرد
- نزاع قضائي
- الشهر العقاري
كشف عمرو نايل المحامي والخبير القانوني عن لجوء بعض ملاك العقارات خاصة السكني منهم إلى إجراءات وألاعيب لطرد المستأجر للتخلص من عقد الإيجار القديم، وأهمها أن يقوم أحد الملاك بفتح صنبور المياه في بدروم العقار حتى تتلف أساسيات العقار، ويصبح آيلا للسقوط خصوصا أن عقارات الإيجار القديم تكون غير مؤسسة بالإنشاءات الهندسية الحديثة، فيقوم المالك باستخراج تصريح هدم للمنزل بالكامل.
عدم تسليم المستأجر إيصال بسداد الأجرة
وأضاف نايل أن هناك حيلة أخرى يستخدمها بعض ملاك العقار، منها أن يقوم آخر بعدم تسليم المستأجر إيصالًا بسداد الأجرة رغم حصوله عليها ثم يقوم برفع دعوى طرد وتسليم للمستأجر لعدم سداد الأجرة وفي تلك الحالة يقع عبء الإثبات على المستأجر وينشأ نزاع قضائي يمكن أن يصل إلى طرد المستأجر.
بيع العقار للمشتري الجديد
واستكمل الخبير القانوني: «حالة أخرى قيام المالك ببيع العقار لمشتري جديد دون خلفه العام والخاص ليقع على عاتق المستأجر لمدد طويلة تزيد عن تسع سنوات أن يسجل عقده في الشهر العقاري حيث إن قضاء محكمة النقض اشترط في مدة عقد الإيجار إذا زادت مدته عن تسع سنوات لابد من تسجيله بالشهر العقاري طبقا لنص المادة 11 من قانون الشهر العقاري، وذلك لكي يكون حجة على الغير والمشتري الجديد للعقار، وفي هذه الحالة فقط نفاد عقود الإيجار طويلة المدة في مواجهة المالك الجديد وفقا لنص المادة 11 من قانون الشهر العقاري».
وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي للقانون المدني: «فلا يسري الإيجار على خلف المؤجر إلا إذا كان ثابت التاريخ، وسابقاً على سبب نقل الملكية، فإذا كان السبب الذي نقل الملكية هو عقد البيع مثلاً، وكان كل من البيع والإيجار غير ثابت التاريخ، أو كانا ثابتي التاريخ في يوم واحد، فإن الإيجار لا يسري في حق المشتري، حتى ولو كان عقد البيع غير مسجل».
كما تنص المادة 15 من قانون الإثبات على أنه لا يكون المحرر العرفي حجة على الغير في تاريخه إلا منذ أن يكون له تاريخ ثابت.
وحدد قانون الإيجار القديم تعديل قانون الإيجارات القديمة رقم 10 لسنة 2022، الذي نص على زيادة القيمة الإيجارية بنسبة 15% سنويًّا بدءً من شهر مارس 2022، وتستمر بنفس النسبة حتى 2027، لتنتقل بعدها الوحدة السكنية إلى المالك بالقانون، وذلك يعني أن قيمة الإيجار في مارس 2023 شهدت زيادة جديدة بنحو 15%.
كما حدد القانون موعد إخلاء الوحدات الخاضعة لتعديلات قانون الإيجار القديم، والتي نصت على أنه يلتزم المستأجر برد الوحدة إلى المالك أو المؤجر في اليوم التالي لانقضاء 5 سنوات لتطبيق القانون، على أن يبدأ احتسابها من مارس 2022 وتنتهي في مارس 2027.
فسخ عقد الإيجار بين المستأجر والمالك
وحسب تعديلات الإيجار القديم، فسيتم فسخ عقد الإيجار بين المستأجر والمالك في عام 2027، لأن القانون صدر في مارس 2022، ونص على أن مدة فسخ العقد تكون بعد 5 سنوات، كما يطرد المستأجرون الممتنعون عن الخروج من الوحدات في العام 2027، بقوة القانون، وتقوم الأجهزة الأمنية برد الوحدات إلى المالك مرة أخرى عن طريق توجه المالك إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار وإصدار أمر بطرد المستأجر الممتنع عن الإخلاء في الموعد المقرر.
