مقترحات جديدة في قانون الإيجار القديم: 3 أسباب للطرد وتقييد حق التوريث

02:10 م | الأحد 24 يناير 2021

يعد قانون الإيجار القديم واحد من أكثر القوانين جدلا على الساحة التشريعية، ويلقى اهتماما بالغًا من الشعب نظرا لعدد المتضريين والمستفيدين من القانون، ما يبرز أهمية الدور التشريعي للحفاظ على حقوق المالك والمستأجر، حيث تقدم الدكتور وليد جاب الله، الخبير الاقتصادي، وعضو الجمعية المصرية للاقتصاد السياسي والإحصاء والتشريع، بمقترح لمجلس النواب لتعديل قانون الإيجار القديم، والذي نص في مواده على عدة حالات يجوز فيها طرد المستأجر.

حالات يجوز فيها الطرد بحسب المقترحات الجديدة

المادة (3) يضاف إلى المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 الفقرات الآتية:

لا يجوز للمؤجِر إخلاء المكان المؤجَر حال عدم انتهاء المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:

- الغلق لمدة 3 سنوات لغير غرض الإقامة المستقرة خارج البلاد (فالغلق لمدة 3 سنوات مع الإقامة في البلاد تعني عدم الحاجة للعين).

- مرور 3 سنوات على استخراج المستأجر ترخيص بناء باسمه أو زوجته أو أحد أو أولاده القصر أو حصول أي منهم على وحدة من برامج الإسكان المقررة بالدولة. (ما يشير إلى وجود عين بديل لسكن الأسرة، ويسري ذلك على العين المؤجرة لغير غرض السكن، إذا تضمن العقار الذي استخرج المستأجر رخصه لبنائه عين تصلح بديلا عن العين المؤجرة لغير غرض السكن).

- مرور 50 سنة على بدء العلاقة الايجارية الأصلية للعين الموروثة للمستاجر. (وتوضح المذكرة التوضيحية أنّ هذا البند خاص بورثة المستأجر بتقييد مدة توريثهم للإيجار بحد اقصى محدد من السنوات يقومون خلالها بتوفيق أوضاعهم).

الإخلاء في القانون القديم

تنص المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981، على أنّه: لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:

(أ) الهدم الكلي أو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط، والإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية.

(ب) إذا لم يفي المستأجر بالأجرة المستحقة خلال 15 يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه، مصحوبا بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر، ولا يحكم بالإخلاء إذا أقفل المستأجر باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة، وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية.

ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأجير في سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح، إذا سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم، شرط أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر.

فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالاجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالاخلاء أو الطرد بحسب الأحوال .

(ج) إذا ثبت أنّ المستأجر تنازل عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي، أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا، وذلك دون إخلال بالحالات التي يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوي القربى وفقا لأحكام المادة 29- من القانون 49 لسنة 1977.

(د) إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أنّ المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة، ومع عدم الإخلال بالأسباب إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجاد الأماكن المفروشة. وتلغى المادة (31) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون.

التعديل الدستوري في 2018

وفي عام 2018 قضت المحكمة الدستورية العليا، في الدعوى رقم 11 لسنة 23 قضائية «دستورية»، بعدم دستورية صدور الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فيما تضمنه من إطلاق عبارة «لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد،... »، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية، لاستعمالها في غير غرض السكنى.