«فوزى»: الوفود الأجنبية تتصارع على الاستثمار فى مصر والقطاع العقارى الأكثر جاذبية فى المنطقة العربية

07:41 م | الخميس 10 مايو 2018

مستقبل الاقتصاد المصرى بعيون «رجال الأعمال»

فى الوقت الذى تنفذ فيه الدولة برنامجاً للإصلاح الاقتصادى، يهدف فى المقام الأول لمعالجة الاختلالات الهيكلية، وأوجه القصور التى شابت اقتصاد ما بعد 2011، تصبح لغة الاقتصاد هى الأكثر تداولاً، ومع دخول برنامج الإصلاح «محطته» الثانية» تغدو الحاجة مُلحة للاستماع إلى المتأثرين والمنخرطين فى العمل الاقتصادى، وأيضاً المتأثرين مباشرة بالقرارات الاقتصادية.

قبل عدة أعوام كانت المؤشرات الاقتصادية خير دليل على حالة التردى والإنهاك التى أصابت الاقتصاد المصرى، وهى الحالة التى بلغت ذروتها قبل قرار تحرير سعر الصرف فى نوفمبر 2016، الذى سبقه سيطرة شبه كاملة لـ«السوق السوداء» على العملة الصعبة.

اليوم، وبشهادة المؤسسات الدولية، تبدو الصورة مختلفة، وتتحدث المؤشرات عن تغييرات جوهرية ونتائج إيجابية لقرارات وصفت بأنها «صعبة وجريئة»، وهو ما بدا واضحاً فى أرقام مثل الاحتياطى النقدى، والتضخم، والعجز الأولى الذى أعلنته وزارة المالية، وعلى الرغم من «الآثار السلبية» فإن الأمور تسير -وفقاً للخطة الحكومية- فى الاتجاه الصحيح.

ولأن المجتمع الاقتصادى، ومجتمع الأعمال تحديداً، كان ولا يزال جزءاً مما حدث ويحدث، كان لا بد من التوجه بالتساؤلات إلى رجاله بشأن المستقبل الاقتصادى، وأين نقف الآن، وما هى الآليات الأفضل لاستكمال ما بدأته الحكومة من «إصلاح».

وما بين مقترحات وحلول وأفكار وتقييمات، حاولت «الوطن»، فى سلسلة من الحوارات مع عدد من أبرز رجال الأعمال، التعرف على خريطة «المستقبل الاقتصادى» لمصر، ومعرفة المحطات التالية.

{long_qoute_1}

قال فتح الله فوزى، رئيس الجمعية المصرية - اللبنانية، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين، إن سلسلة الإصلاحات الاقتصادية التى نفذتها الحكومة على مدار الـ5 سنوات الماضية أسهمت بشكل كبير فى عودة الاقتصاد المصرى إلى مساره الطبيعى. وأضاف، فى حواره لـ«الوطن»، أن الإصلاحات تأخرت نحو 30 عاماً، مؤكداً أن جميع الوفود الاستثمارية الأجنبية، التى تزور مصر حالياً أو التى يلتقى بها المسئولون المصريون بالخارج، تتصارع حالياً للحصول على فرص استثمارية فى مصر سواء فى محور تنمية قناة السويس أو جنوب سيناء أو المدن الصناعية الجديدة. وطالب «فوزى» الحكومة بتنقية وتنقيح البيئة التشريعية القانونية المتداخلة والمتعارضة وفك التشابك بين القوانين المتضاربة، لافتاً إلى أن ذلك يمثل شبكة مضادة لنجاح الإصلاحات الاقتصادية والاستثمارية، وعائقاً أمام المستثمرين وتجسيداً للبيروقراطية فى أوضح صورها. وكشف «فوزى» أن الاستثمار العقارى فى مصر هو أنشط القطاعات الاقتصادية بل سيكون قاطرة الاقتصاد المصرى على مدار الـ20 عاماً المقبلة.{left_qoute_1}

ما تقييمك لبرنامج الإصلاح الاقتصادى الذى طبقته الحكومة؟

- لا شك أن سلسلة الإصلاحات الاقتصادية التى نفذتها الحكومة على مدار الـ5 سنوات الماضية أسهمت بشكل كبير فى عودة الاقتصاد المصرى والاستثمار فى مصر إلى المسار الصحيح والطبيعى له، وتلك الإصلاحات كانت مطلوبة بشدة بنسبة 100% لإصلاح وتهيئة المناخ العام للاستثمار فى مصر، وكنت أتمنى أن تأتى تلك الإصلاحات منذ فترة كبيرة ولكن للأسف تأخرت نحو 30 عاماً، والأهم الآن أننا عدنا إلى المسار الصحيح، وجميع الوفود الاستثمارية الأجنبية التى تزور مصر حالياً أو التى نلتقى بها فى دول العالم لديها أمل كبير وتتصارع حالياً على الحصول على فرص استثمارية فى مصر سواء محور تنمية قناة السويس أو جنوب سيناء أو المدن الصناعية الجديدة.

هل لديكم مطالب أخرى لتهيئة المناخ أكثر؟

- أهم ما نطلبه من الحكومة حالياً تنقية وتنقيح البيئة التشريعية القانونية المتداخلة والمتعارضة وفك التشابك بين القوانين المتضاربة، التى تمثل شبكة مضادة لنجاح الإصلاحات الاقتصادية والاستثمارية، والتى تمثل حائطاً وجداراً وعائقاً أمام المستمرين وتجسد البيروقراطية فى أوضح صورها.

وما أهم القوانين التى ترون أنها متداخلة ومتعارضة وتحتاج تعديلاً؟

- القوانين كثيرة وبعضها يشكل حائط صد ضد أخرى وتجعل من المناخ ضبابياً، على رأسها القوانين الخاصة بالبيئة العقارية فهى تمثل صورة حية ونموذجاً لتضارب القوانين وتعقدها وتضاربها بشكل واضح وتمثل العقبة الوحيدة فى طريق التنمية الاقتصادية الشاملة المستدامة التى تطمح فى تحقيقها القيادة السياسية والحكومة المصرية مستقبلاً، كذلك سرعة إصدار قانون اتحاد المطورين العقاريين، إضافة إلى نشر الوعى باستخدام التكنولوجيا الحديثة فى البناء، ونطالب أيضاً بقيام شركات التطوير العقارى بدراسة احتياجات العملاء الراغبين فى شراء الوحدات السكنية بنظام التمويل العقارى وتيسير الإجراءات التى تدعم إقبال العملاء على التملك بنظام التمويل العقارى، وكذلك تعديل التشريع القانونى الذى يقضى بالسماح بتمويل المنشآت السكنية تحت الإنشاء للمتعاملين على نظام التمويل العقارى، وذلك بما يتلاءم مع حركة التطوير العقارى القائمة حالياً والتى تعمل على تسويق وحدات مختلف المشروعات تحت الإنشاء، وزيادة الحد الأقصى لتمويل الوحدات السكنية وفقاً لنظام التمويل العقارى، والتوجه بإنشاء صندوق سيادى لدعم إسكان محدودى الدخل وبما يتلاءم مع التنامى الهائل فى السكان داخل الدولة ومراعاة لاحتياجات الفئات الأقل دخلاً فى تملك وحدات سكنية ملائمة لقدراتها المالية وإعداد قواعد بيانات محدثة عن السوق العقارية وضرورة إصدار قانون يُلزم الجهات المتعاملة على نشاط التقييم العقارى باتباع المعايير المصرية للتقييم العقارى بما يسهم فى انعكاس صورة واقعية عن الثروة العقارية فى مصر ويعمل على دعم ملف تصدير العقار، وأخيراً نطالب بالتركيز على أهمية تدريب العاملين فى الجهات المختلفة على ضوابط التقييم العقارى المعلنة والمحددة وفقاً للقانون والتى تشرف عليها هيئة الرقابة المالية وتفعيل قرار مجلس الوزراء بقصر أعمال نشاط التقييم العقارى على الجهات الحكومية فقط.

ما أهمية الاستثمار العقارى فى مصر حالياً؟

- الاستثمار العقارى فى مصر هو أنشط القطاعات الاقتصادية حالياً بل سيكون قاطرة الاقتصاد فى مصر على مدار الـ20 عاماً المقبلة، وهو كقطاع لا يعد قائماً فى ذاته بل ترتبط به عشرات الصناعات الأخرى وهو «الديزل» الذى يقطر وراءه أكثر من 90 صناعة مرتبطة بقطاع العقارات فى مصر وتضم عشرات الحرف المهنية والفنية.

{long_qoute_2}

هل تراهن على هذا القطاع مستقبلاً؟

- أتوقع وأراهن على أن مصر ستشهد خلال السنوات المقبلة تطوراً هائلاً فى القطاع وأتوقع تغير خريطة الاستثمار العقارى خلال 10 سنوات على الأكثر، خاصة فى ظل حجم وكم المشروعات التنموية والعمرانية التى أطلقتها الدولة مؤخراً مثل العاصمة الإدارية الجديدة والعلمين والجلالة والمشروع القومى للطرق وغيرها والتى تعمل على زيادة جاذبية السوق المصرية للاستثمارات.

لماذا كل هذه الثقة فى القطاع العقارى؟

- القطاع العقارى المصرى لا يزال الأكثر جاذبية فى المنطقة العربية، وذلك لعدة عوامل أبرزها وجود طلب حقيقى على العقار نابع من الزيادة السكانية الهائلة التى تشهدها مصر، فالتعداد السكانى فى مصر تخطى حاجز الـ100 مليون بزيادة سنوية 2.5 مليون نسمة، ووفقاً للدراسات العمرانية المتخصصة، فإن هذا المعدل من الزيادة يحتاج 17 ألف فدان مجهزة للسكن سنوياً، بخلاف احتياجاته الأخرى من المقومات الاقتصادية ومنظومة الخدمات من مستشفيات ومدارس ومصانع لفتح فرص عمل وزراعة وغيرها، وهو ما تم مراعاته فى «رؤية مصر 2030» التى تم وضعها منذ عامين تقريباً.{left_qoute_2}

حدثنا عن الرؤية التى وضعتها الدولة لمراعاة تلك العوامل التى تتحدث عنها؟

- الدولة أدركت ضرورة توفير مساحات جديدة للعمران لتغطية احتياجات الزيادة السكانية، وبالفعل فإنه وفقاً لرؤية مصر 2030، فمن المستهدف أن تزيد مساحة العمران من 7% إلى 12% بنسبة زيادة 5% أى بمعدل 1% كل ثلاث سنوات، وبالقياس لمساحة مصر فإن نسبة 1% تمثل 800 ألف فدان ما بين عمران وزراعة وصناعة وخدمات، وهو ما يلاقى اهتماماً من الرئيس عبدالفتاح السيسى، ونجد الدولة مؤخراً بدأت تخرج بعيداً عن نطاق القاهرة، فظهرت مشروعات قناة السويس الجديدة والمنطقة الاقتصادية للقناة وشرق بورسعيد وتشجيع الاستثمارات فى محافظات الصعيد، وكذلك مشروعات على غرار العاصمة الإدارية الجديدة والعلمين الجديدة.

هل حقق مشروع العاصمة الإدارية هذه الأهداف؟

- العاصمة الإدارية استطاعت فتح آفاق جديدة للتنمية العمرانية من خلال إنشاء البنية الأساسية لها ووجود مطار دولى، ومقرات لـ20 وزارة ومقرى مجلس الوزراء ومجلس النواب، وفندق ضخم هو فندق الماسة، الذى تم الانتهاء منه حالياً، علاوة على طرح 4 آلاف فدان، وبالفعل يوجد حالياً 14 شركة تعمل داخل العاصمة، وهو إنجاز غير مسبوق بالنظر إلى حجم العمران فى مدة 4 سنوات فقط.

هل تأثر القطاع العقارى بالتعويم؟

- فى ظل الزيادة السكانية وزيادة سعر الدولار بعد التعويم أصبحت هناك فئتان تقبلان على الشراء فى مصر؛ الأولى فئة الاحتياج الفعلى للسكن، حيث يحتاج القطاع 900 ألف وحدة سكنية لتغطية احتياجات الزيادة السكانية، منها ما بين 80 إلى 90% يستهدف محدودى الدخل وتقوم الدولة بتوفيرها من خلال مشروعات الإسكان الاجتماعى، والباقى يتولى القطاع الخاص تلبيته ما بين إسكان متوسط وفاخر، أما الفئة الأخرى فهى التى تشترى للاستثمار وتعتبر العقار مخزناً للقيمة، وبالتالى هناك رواج يجذب أنظار المستثمرين العقاريين ويجعل السوق المصرية الأكثر جذباً فى المنطقة للاستثمارات العقارية.

{long_qoute_3}

ولكن التعويم رفع سقف أسعار الوحدات السكنية.

- مشكلة ارتفاع سعر الوحدات وصعوبة تملك العقار، هى مشكلة تقتصر على المصريين بالداخل وليس الخارج، فالخارج دخله يكون بالعملة الصعبة وبالتالى هو استفاد من قرارات تحرير سعر الصرف، أما فى الداخل فالمشكلة هى قلة الدخل وليس ارتفاع سعر الوحدة، حيث إن سعر الوحدات ارتفع بالفعل ولكن بنسب مقبولة، ويعود ذلك لسببين؛ الأول ارتفاع سعر الأرض والآخر ارتفاع سعر المبانى، والأخير يتبع الأسعار السوق الحرة سواء للحديد أو الأسمنت، خاصة بعد رفع الدعم الجزئى، وتبقى سعر الأرض، الذى أصبح يمثل 40 أو 50% من سعر الوحدة ولكن ذلك شامل تكلفة المرافق مثل محطات المياه والكهرباء وغيرهما.

هل لنموذج المطور العام دور كبير فى الفترة المقبلة؟

- المطور العام، آلية غير منتشرة فى السوق المصرية تعمل على تسريع عجلة التنمية بما لا يضغط على موازنة الدولة حيث تبرم الدولة فى هذا النظام عقداً مع مطور عام، الذى غالباً ما يكون من القطاع الخاص يقتضى بقيام هذا المطور -قد يتكون من تحالف- بمهام التمويل والتطوير وتنفيذ شبكة المرافق السيادية والفرعية شاملة مياه الشرب والصرف الصحى والكهرباء والطرق والتليفونات وغيرها، بالإضافة إلى إعداد المخطط العام للأرض وفقاً لاحتياجات السوق وبالتماشى مع الاستراتيجية العامة للدولة أو جهة الولاية، وإعداد اشتراطات التطوير والإنشاء والبرامج الزمنية بالتوافق مع المخطط العام والتى يتم اعتمادها من قبَل الدولة أو السلطات المختصة بتطوير الأراضى.

اشرح لنا نظام المطور العام؟

- بكل بساطة نظام المطور العام، هو مشاركة القطاع فى التطوير العمرانى، فمثلاً مساحة العاصمة الإدارية الجديدة تبلغ 170 ألف فدان منها 40 ألفاً فى المرحلة الأولى، وكل المساحة التى تقوم الدولة بتطويرها حالياً هى 10 آلاف فدان، فلماذا لا يتم إشراك القطاع الخاص فى تطوير باقى المساحات لتحقيق تنمية أسرع فى تنمية العاصمة؟ علاوة على أن القطاع الخاص يستطيع جذب استثمارات أجنبية أكبر وفى مجالات مثل التعليم والصناعة والقطاع الطبى، كما أن القطاع الخاص يعد أسرع لعدم وجود منظومة الإجراءات والضوابط الإدارية التى تعرقل عمل الدولة.{left_qoute_3}

هل تمتلك مصر مزايا نسبية فى الاستثمار العقارى بخلاف الكتلة السكانية؟

- مصر لديها ميزة هائلة، وهى أن سعر العقار المصرى يقل عن نظيره فى أى دولة أخرى بواقع 75%، ومثال على ذلك شركة إعمار الإماراتية، التى تمتلك مشروعات فى العديد من الدول، ويبلغ سعر المتر الذى تبيعه فى مصر 1500 دولار تقريباً، ولكن فى دول مثل لبنان أو الخليج وبنفس المواصفات الإنشائية من تشطيب وموقع يبلغ من 4 إلى 5 آلاف دولار للمتر، ويرجع انخفاض سعر الوحدة فى مصر إلى انخفاض تكلفة العامل المصرى، وانخفاض سعر الطاقة واختلاف سعر الأراضى مقارنة بالدول الأخرى.

البعض يروج أن مصر قد تتعرض لفقاعة عقارية.. ما تعليقك على ذلك؟

- لا يمكن، بل من المستحيل أن تحدث فقاعة عقارية فى مصر لأن حجم الطلب على العقارات والوحدات السكنية فى زيادة سنوياً فى دولة بحجم مصر تخطى تعداد سكانها الـ100 مليون نسمة وتشكل فئة الشباب السواد الأعظم من هذا العدد الهائل من المواطنين وهى ميزة نسبية طبيعية قلما تجدها فى دولة.

أطلقت الجمعية المصرية اللبنانية مبادرة مؤخراً «مصر- لبنان إلى أفريقيا» لماذا؟

- مبادرة «مصر - لبنان إلى أفريقيا» برعاية الرئيس عبدالفتاح السيسى، تهدف إلى الاستفادة من الوجود اللبنانى فى القارة الأفريقية، للترويج للصادرات المصرية فى مختلف أسواق دول القارة السمراء، خاصة منتجات «مواد البناء والملابس والمفروشات المنزلية والصناعات الهندسية والصناعات الغذائية والدواء»، وجاء ذلك ضمن توجهات الرئيس للنهوض بالصادرات المصرية لمختلف أنحاء العالم.

ما أهم التوصيات التى وجهها معرض «سيتى سكيب» للحكومة، باعتباره أكبر معرض عقارى يُعقد فى مصر؟

- معرض «سيتى سكيب» لديه عدة توصيات مهمة من المقرر طرحها أمام الجهات الحكومية بالدولة، لإعادة النظر فى أهمية تفعيلها وبما يضمن المزيد من الحراك الإيجابى للسوق العقارية وأهمها توسيع مشاركة القطاع الخاص فى تنفيذ خطة التنمية العمرانية بالدولة ومنحه الفرصة على أن يلعب دوراً رئيسياً فى تطوير المدن والمجتمعات العمرانية الجديدة وذلك عبر تطبيق آليات الشراكة مع القطاع الخاص وإسناد مهام التنمية له، وهو ما يسهم فى توفير المزيد من فرص العمل واستيعاب الزيادة السكانية المتنامية وكذلك إصدار القوانين المنظمة لحركة التنمية العمرانية والمشجعة على تحفيز المطورين العقاريين على التوسع بالسوق والاهتمام بالعمل على إنشاء البنية التحتية بالاعتماد على التكنولوجيا المتقدمة، خاصة فى المشروعات الجديدة نظراً لقدرتها على خفض التكاليف التمويلية وذلك لتجنب الضغط على ميزانية الدولة.