رئيس «إسكان النواب»: نصف مبانى مصر «عشوائيات».. وقانون الضريبة العقارية «غير دستورى» ومن السهل الطعن عليه

07:18 م | الخميس 26 أبريل 2018

قال النائب معتز محمود، رئيس لجنة الإسكان فى مجلس النواب، إن نصف ثروة مصر من المبانى هى عبارة عن «عشوائيات»، مؤكداً أن هناك مليوناً و800 ألف عمارة «بدون رخصة» أى 18 مليون وحدة تمثل نصف ثروة مصر العقارية.

{long_qoute_1}

وأضاف «محمود»، فى حوار لـ«الوطن»، أن قانون الضريبة العقارية المُطبق الآن «غير دستورى» ومن السهل الطعن عليه قضائياً، لعدم استخدام الأموال المحصلة من هذه الضريبة فى تقديم خدمات رصف الطرق والكهرباء والمياه والصرف الصحى فى المنطقة الموجود بها العقار، بشكل يتعارض مع الهدف من الضريبة.. وإلى نص الحوار:

ما موقف اللجنة من أزمة الأمطار التى ضربت القاهرة والمحافظات وتسببت فى شلل مرورى وخسائر فى بعض المناطق؟

- لجنة الإسكان ستعقد اجتماعاً طارئاً الأسبوع المقبل، بحضور وزراء «التخطيط والإسكان والمالية» لتقديم تقرير مفصّل عما حدث، وهل الطرق والكبارى التى غرقت خلال الـ48 ساعة الماضية، بها صرف مطر أم لا؟، وإذا كان بها هل تمت صيانتها؟ فالمواصفات العالمية لمصارف المياه يفترض أنها أضعاف كمية المياه التى سقطت، وهو أمر يثير الدهشة، وهناك سؤال مهم أيضاً هل الـ13 ألف كيلو طرق التى نفذتها الدولة تم تخصيص «صرف مطر» فى البنية التحتية لها أم لا؟ كل هذا ستطرحه على الوزراء، واللجنة ستتمسك بزيادة المخصصات المالية الخاصة بصرف المطر بالموازنة العامة الجديدة حتى لا تتكرر هذه الكارثة مجدداً، فهناك أنفاق وطرق بالكامل أُغلقت، ويجب ألا يحدث هذا فى بلد بحجم مصر.

ما تقييمك للوضع الاقتصادى الراهن؟

- الدولة الآن تُعيد بناء نفسها من جديد، وقبل عام 2014 وحال البلد كان يسير من سيئ لأسوأ، وكان لدينا «شبه مؤسسات»، إلا أن الأمر تغير تماماً منذ تولى الرئيس عبدالفتاح السيسى الحكم، حيث أعاد بناء مؤسسات الدولة وهيبتها من جديد، كما تم إعادة تأهيل البنية التحتية بتكلفة نحو تريليون جنيه موزعة على الكهرباء والصرف الصحى والمياه والإسكان الاجتماعى وشبكات الطرق والكبارى وأنفاق قناة السويس وتطوير الموانئ، وخلافه. والهدف من إعادة تأهيل البنية التحتية هو توفير كل ما يلزم لتشغيل المناطق الصناعية وتشجيع المستثمرين، لذلك فمن المتوقع أن تشهد الفترة المقبلة ضخ استثمارات خارجية كبيرة. {left_qoute_1}

وماذا عن خطة تنمية الصعيد؟

- هذه من أهم الخطط التى أعلن عنها الرئيس السيسى، فعلى مدار 40 سنة ماضية نطالب بالاستثمار فى الصعيد ولكن دون جدوى، وهو الأمر الذى تغير خلال الأربع سنوات الماضية بوجود إرادة سياسية لإحداث نهضة اقتصادية بالصعيد، وهذا الأمر لاحظته بشكل شخصى فى دائرتى الانتخابية، دائرة قوص بمحافظة قنا، حيث بدأت الحكومة فى الانتهاء من المشاريع المعلقة مثل الكبارى ومحطات الصرف الصحى والمياه، بشكل لم يحدث منذ 40 عاماً.

وكيف ترى أهمية المدن الجديدة التى تبنيها الدولة حالياً؟

- هذه مشاريع قومية لم يسبق لها مثيل، فعلى سبيل المثال مدينة العلمين الجديدة كانت ضرورية للتعامل مع المشاكل الأمنية الموجودة على الحدود الغربية لمصر، فكانت هناك ضرورة لوجود كثافة سكانية فى هذه المنطقة، لتلافى تكرار سيناريو سيناء مرة أخرى، فالدولة تستهدف انتقال 3 ملايين مواطن إلى «العلمين» وتقليل الكثافة الموجودة فى الإسكندرية والبحيرة، وتم تفادى الأخطاء التى كانت ترتكب بالمدن القديمة، حيث حرصت الدولة على توفير وسائل الخدمات وفرص العمل والمستشفيات والجامعات بالمدن الجديدة قبل طرح وحدات سكنية، لتشجيع المواطنين على الانتقال لها.

وهناك أيضاً بُعد اقتصادى لمدينة العلمين الجديدة، حيث توجد مليارات مُعطلة فى الساحل الشمالى يتم استغلالها فقط أثناء فترة الصيف، وبالتالى فإن وجود 3 ملايين مواطن فى «العلمين الجديدة» سينشط هذه المليارات، وذلك كله دون تحميل موازنة الدولة أى تكاليف.

وماذا عن العاصمة الإدارية؟

- مهمتها هى استيعاب الزيادة السكانية الضخمة عن القاهرة والجيزة، وتخفيف الضغط عنهما، وجذب استثمارات جديدة، فضلاً عن أن هناك بُعداً اقتصادياً مهماً، وهو أن العاصمة الإدارية ستخدم الاستثمارات الموجودة بمنطقة قناة السويس، وستكون مركزاً لرجال الأعمال والمستثمرين، وهناك أيضاً بُعد أمنى مهم، وهو تأمين الحدود الشرقية، فالمسافة بين سيناء والعاصمة الإدارية 60 كيلو فقط، وبالتالى هناك فرق أن تكون المسافة بين العاصمة 200 كيلو وبين أن تكون 60 كيلو، وهو نفس السبب فى إنشاء مدن مثل الإسماعيلية الجديدة وبورسعيد الجديدة.

البعض يزعم أن العاصمة الإدارية الجديدة هى «للأغنياء فقط».. ما تعليقك؟

- هذا الكلام غير صحيح بالمرة، فلا توجد عاصمة خاصة بالأغنياء فقط، بل يجب أن تضم كافة الطبقات، فمثلاً موظفو الحكومة الذين سينتقلون للعاصمة هل هم من الأغنياء؟ الأمر ببساطة أن الأولوية خلال المرحلة الحالية لطرح وحدات سكنية مرتفعة الثمن للحصول على التمويل اللازم لاستكمال باقى المشاريع بها، وتمويل وحدات سكنية بالمستقبل للإسكان الاجتماعى لمحدودى الدخل، فالمرحلة الحالية مساحتها 40 ألف فدان من إجمالى 170 فداناً هى مساحة العاصمة الإدارية أى 24٪ من مساحتها.

{long_qoute_2}

كيف ترى توسع الدولة فى المشاريع الإسكانية؟

- الحكومة اضطرت خلال المرحلة الماضية للدخول بقوة فى قطاع الإسكان من خلال مشاريع مثل «دار مصر» و«سكن مصر» و«الإسكان الاجتماعى» و«بيت الوطن» لتوفير موارد مالية للدولة، فى ظل الأزمة الاقتصادية الحالية، أى إن «الظروف حكمت»، فضلاً على رغبتها فى إنشاء وحدات سكنية لمحدودى الدخل من خلال «الإسكان الاجتماعى»، ولكن هذا ليس معناه أن تظل الدولة جزءاً من هذا القطاع طويلاً، بل يجب أن تكون هذه فقط فترة انتقالية مؤقتة لحين تحسن المناخ الاقتصادى»، أى لمدة 5 سنوات أخرى، وبمجرد انتعاش الاقتصاد ووصول معدلات النمو لنسب جيدة، وضخ استثمارات جديدة للبلد، حينها يمكن أن تسحب الدولة يدها تدريجياً من ملف «الأراضى والوحدات السكنية».

وما تعليقك على الارتفاع الجنونى لأسعار الوحدات السكنية؟

- مصر ليست لديها مشكلة إسكان، ولكن الأزمة أن دخل الفرد لا يتناسب مع إيجار الوحدة أو تملّكها، وطبقاً للمعدلات العالمية يجب ألا يزيد الإنفاق على السكن على 30% من دخل الفرد، أى حصة السكن من الحد الأدنى للأجور 400 جنيه من إجمالى 1200 جنيه، وهو مبلغ ضئيل لا يصلح لتملك شقة أو تأجيرها، ولحل هذه المشاكل اضطرت الدولة إلى طرح وحدات الإسكان الاجتماعى المدعمة بنحو 120 ألف جنيه لمساعدة محدودى الدخل، وذلك لحين تحسن الاقتصاد مستقبلاً وبالتالى ارتفاع دخل الفرد الشهرى. {left_qoute_2}

وما تقييمك لأسعار العقارات فى مصر مقارنة بدول العالم؟

- أسعار العقارات فى مصر هى الأقل فى منطقة الشرق الأوسط، فقيمة العقارات فى السعودية والإمارات غالية جداً مقارنة بنا، وهو ما يستدعى تنشيط سوق بيع العقارات فى الخارج للاستفادة من فرق الأسعار، من خلال تشجيع العرب والأجانب على شراء العقارات فى مصر، فمصر بالنسبة لدول عربية أرخص مبانٍ بالمنطقة، فالمتر فى مصر متوسطه 8 آلاف جنيه، أى 1200 ريال سعودى «يعنى ببلاش»، وهذا الأمر سيساعد على توفير عملة أجنبية لمصر، فعلى سبيل المثال مدينة لندن وحدها لديها استثمارات بـ30 مليار دولار سنوياً من خلال امتلاك الأجانب للعقارات بها، ولكن للأسف فإن القوانين المحلية لمصر عائق أمام تحقيق هذا الأمر.

كيف؟

- الأمر يحتاج لمرونة فى إثبات حق الملكية، وبيعها فى أى وقت، والحصول على الإقامة، فأى أجنبى يحتاج عند شراء عقار فى مصر للحصول على إقامة وليس تجديد «فيزا»، ولتحقيق هذا الأمر نحتاج لمجموعة من التشريعات أبرزها «التسجيل العينى» لتسهيل إجراءات تسجيل العقارات، خصوصاً فى ظل غياب قاعدة بيانات حول ملكية العقارات فى مصر، تخيل أن هناك مليوناً و800 ألف عمارة بدون رخصة أساساً بمتوسط 18 مليون وحدة تمثل نصف ثروة مصر العقارية، لذلك يجب على الحكومة استغلال «العاصمة الإدارية الجديدة» و«العلمين» للترويج للعقارات بالخارج، والاستفادة من 30 مليار جنيه سنوياً يمكن ضخها للبلد من بيع العقارات فى الخارج.

وماذا عن الأجندة التشريعية الموجودة فى لجنة الإسكان؟

- اللجنة بدأت منذ فترة مناقشة مشروع قانون «مخالفات البناء» المُقدم من الحكومة، غير أنه مُعطل حالياً، لأن إقرار مثل هذا التشريع يحتاج قبل إصداره لمنع المخالفات الجديدة ووقف النزيف ثم التفكير فى المخالفات القديمة، فطبقاً للحصر المتاح حتى الآن فعدد المخالفات داخل الأحوزة العمرانية، بدون الأراضى الزراعية، مليون و800 ألف مبنى بدون رخصة، فى متوسط 10 شقق، أى 18 مليون وحدة مخالفة فى مصر، من أصل 42 مليون وحدة، هذا بخلاف نصف مليون دور مخالف داخل عمارة مرخصة، فى متوسط 4 شقق فى الدور، أى 2 مليون وحدة مخالفة أيضاً، بإجمالى 20 مليون وحدة بدون رخصة، وهو ما يعنى أن نصف الثروة العقارية «عشوائيات».

وماذا عن الأحوزة العمرانية؟

- يجب وضع مخطط استراتيجى لكل قرية لإرساله إلى المحافظات من أجل وضع مخطط تفصيلى لتقسيم المناطق السكانية، وللأسف حتى الآن لا يوجد أى مخطط تفصيلى على مستوى الجمهورية، وهو السبب الرئيسى فى انتشار ظاهرة العشوائيات بهذا الشكل المخيف، فغياب المخطط التفصيلى يعود لتداخل نحو 6 وزارات وهى «الإسكان والرى والتنمية المحلية والزراعة والطيران المدنى والدفاع» فى مسألة تحديد الارتفاعات، فاللجنة ستدعو لجلسة حوار قريباً للوزارات المعنية لحل هذا الملف الشائك، خصوصاً أن المخطط التفصيلى أول الطرق للقضاء على العشوائيات.

{long_qoute_3}

وكيف يمكن تشديد عقوبة مخالفات البناء؟

- فى البداية يجب إنشاء محاكم «بلدية» لسرعة إصدار الأحكام الخاصة بالمخالفات، وتشديد العقوبة المطبقة الآن بالغرامة والإزالة، لتشمل أيضاً مصادرة المبنى المخالف، لذلك يجب على مشترى الوحدة التحقق أولاً من رخصة المبنى حتى لا تُسحب منه فى النهاية، فتشديد العقوبة مطلوب، خصوصاً أن عدداً كبيراً من المقاولين المخالفين يلجأون لحيلة تسمى بـ«الكَحول» وتعنى «كتابة العمارة باسم عامل مقابل توكيل حتى تصدر كل المخالفات باسمه، وهتدور عليه مش هتلاقيه».

وهناك أيضاً إجراءات أخرى يجب تنفيذها للتقليل من المخالفات، فعلى سبيل المثال ممنوع نهائياً تغيير اشتراطات البناء وعدد الأدوار المسموح بها إلا كل 5 سنوات، حتى لا يدفع ذلك البعض للمخالفة لتعويض الخسائر الناجمة عن هذه القرارات المفاجئة، لاستقرار السوق، على أن تكون الحالات الطارئة بموافقة مجلس النواب، وممنوع أيضاً وقف تراخيص البناء فى المناطق السكنية إلا بموافقة البرلمان. {left_qoute_3}

وماذا عن التصالح فى مخالفات البناء على الأراضى الزراعية؟

- لا يجوز التصالح فى مخالفات البناء على الأراضى الزراعية لأنه مخالف للدستور، الذى يجرم البناء على الأراضى الزراعية، ولا تصالح أيضاً فى «أملاك الدولة» أو «أملاك الغير» أو «السلامة الإنشائية» أو «المساس بالدفاع والأمن القومى» أو «البناء على حرم الطريق أو سكك حديد أو خطوط الكهرباء».

وما أساب الخلاف بين النواب والحكومة بشأن قانون مخالفات البناء؟

- الحكومة تريد إحالة كافة التفاصيل الجوهرية بالقانون إلى اللائحة التنفيذية، فهى تريد تشكيل لجان تقوم برصد المبانى المخالفة، وتحديد القيمة التسويقية لثمن الأرض والعقار، لتحصيل نسبة من القيمة التسويقية على حسب كل منطقة، وهنا تكمن المشكلة، فالحكومة ليس لديها لجان تغطى الجمهورية كلها، والمشكلة الثانية أن عمليات التقييم ستواجه طعوناً كثيرة جداً «واحد هييجى يقولك انت قيمتنى وأنا فى الدور الأخير زى اللى فى الدور الأول، وأنا ناصية والتانى شارع»، فى المقابل فإن رؤية الحكومة غير مدروسة.

وما اقتراحات اللجنة؟

- اللجنة تقترح مراعاة البعد الاجتماعى للمواطنين والنتيجة ستكون تحصيل مبالغ أكثر، فأغلب المخالفات موجودة فى المناطق الشعبية والتى يصل عدد المخالفات بها لـ18 مليون وحدة، لذلك يمكن تحصيل المخالفات بالتقسيط بمتوسط 100 جنيه شهرياً، أى 24 ملياراً سنوياً لمدة 15 سنة، هذا بالإضافة لتحصيل 144 ملياراً سنوياً من 4 ملايين وحدة مخالفة بسبب تغيير نشاطها إلى إدارى أو تجارى، وذلك من خلال تحصيل مبلغ شهرى بمتوسط 2000 لـ3000 جنيه بناء على استخدام الكهرباء والمياه والغاز، وهو ما يعنى إجمالى فى النهاية «مخالفات البناء وتغيير النشاط» 164 ملياراً سنوياً لمدة 15 سنة، إلا أن الحكومة رفضت مبدأ «التقسيط» بشكل غير مبرر.

وكيف يمكن تحصيل هذه المبالغ الضخمة؟

- هناك مشروع قانون سأتقدم به بشأن إنشاء «هيئة تحصيل خدمات الدولة» لتكون مسئولة عن تحصيل غرامات مخالفات البناء ورسوم خدمات الغاز والمياه والكهرباء و«الضريبة العقارية» وغيرها من الرسوم التى تحصلها الدولة، وهذا سيحل أيضاً أزمة نقص عدد المحصلين على مستوى الجمهورية، فشخص واحد سيحصل كافة رسوم الخدمات، وبالتالى يتم توفير الموظفين.

وسيعتمد مشروع القانون على سحب الوحدات الحسابية من شركات الكهرباء والمياه والغاز لضمها إلى هذه الهيئة، التى من المقرر أن تتبع وزارة المالية، وسيجرى تخصيص محامين للتعامل مع المواطنين الممتنعين عن الدفع.

كيف ترى حجم الأموال المحصلة من «الضريبة العقارية»؟

- المستهدف من الضريبة العقارية نحو 12 ملياراً، والحكومة أعلنت أنها تستهدف تحصيل 4 مليارات جنيه خلال العام المالى الحالى، ولكن المشكلة الحقيقية تكمن فى أن قانون الضريبة العقارية غير دستورى، ومن السهل الطعن عليه، والسبب فى ذلك أن الحكومة لا تستخدمها لتقديم خدمات رصف الطرق والكهرباء والمياه والصرف الصحى فى المنطقة الموجود به العقار، بشكل يتعارض مع الهدف من الضريبة، علاوة على أن الضريبة العقارية المحصلة من المصانع غير عادلة وتعتمد على مكان المصنع، فمن البديهى أن مصنعاً فى «الهرم» غير مصنع فى «التجمع» على الرغم من الاثنين ينتجان نفس المادة، وهذا أيضاً أمر غير دستورى.

وما الحل؟

- الحل بسيط، أولاً يجب إلغاء الإعفاء من الضريبة العقارية، مثل الإيجار القديم، وشركات قطاع الأعمال، ومصانع الحكومة، وكل هذه أمور غير دستورية، فالضريبة العقارية مرتبطة فى الأساس بتوصيل المرافق، ولكن فى البداية يجب أن يكون هناك حصر دقيق، فنحن لدينا 30 مليون وحدة سكنية بدون الخدمات، مُقسمة لشرائح حسب المستوى الاجتماعى، بحيث يتم تحصيل مبلغ يتراوح بين 100 و200 جنيه سنوياً فى المناطق الفقيرة، أى 3 مليارات سنوياً، فى مقابل 12 مليار جنيه من المناطق الراقية، بالإضافة إلى 30 مليار جنيه محصلة من 3 ملايين منشأة متمثلة فى المصانع والمستشفيات ومحطات البنزين، وهو ما يعنى 45 مليار جنيه إجمالى ما تحصل من الضريبة العقارية فى مصر، أما فرض مبالغ كبيرة فسيؤدى لنتيجة عكسية.

وماذا عن قانون الإيجار القديم؟

- سأتقدم بطلب للدكتور على عبدالعال، رئيس مجلس النواب، لمناقشة مشروع قانون الإيجار القديم خلال دور الانعقاد الحالى، والقرار فى يد هيئة مكتب المجلس، فالقانون لن يقترب من المقيمين فى الشقق، ولكن التركيز سيكون على مليون ونصف المليون وحدة غير المسكونة «علشان ده افترى»، فهناك حكم صادر عام 2001 من المحكمة الدستورية بأن شقة الإيجار القديم تُورث لمرة واحدة فقط، فضلاً عن أن القانون الجديد لن يزيد القيمة الإيجارية، ولكن فقط يركز على تحرير العلاقة بالشقق غير المسكونة ويتم إثبات ذلك بمعدلات المياه والكهرباء خلال آخر 3 سنوات مقارنة بالشقق المجاورة، وبالطبع سيتم تحرير عقود الوحدات التجارية والإدارية.

وما رأيك فى شكاوى ارتفاع فواتير المياه بشكل كبير مؤخراً؟

- هذا الأمر يسرى عليه القول السائد «أبوبلاش كتر منه»، «إحنا فى عرض نقطة ميّه، كل ما الميّه هترخص الإهدار هيبقى أكتر، لذلك يجب إلغاء الدعم عن الميّه، علشان لما تيجى تحلق دقنك ماتفتحش الميّه على طول.. وماتغسلش العربية فى الشارع، بدليل إن استهلاك الكهرباء انخفض بمجرد زيادة التعريفة، بعكس الوضع أيام ما كانت ببلاش، الأول الكل كان بيسيب النور مولع، دلوقتى بيجرى يطفى، فلازم الناس تعرف إن نقطة الميّه غالية»، وكافة شكاوى المياه والغاز بسبب تراكم التحصيل، أو وجود مشكلة فى العداد.